借地条件違反をめぐる問題点

借地条件違反とは、契約に定める借地条件に違反する建物を建てた場合のことをいいます。
借地契約をするにあたって、借地をどのような目的に使用するかについて、以下のようなことが契約で定められることがあります。

  1. ①住居利用か、店舗利用か、工場利用か
  2. ②本建築か、一時使用目的か
  3. ③堅固な建物か、非堅固な建物か(借地借家法では区別しない)

借地人が契約の定めに違反したからといって、地主はそのことを理由に直ちに契約を解除できるわけではありません。
契約で定めた借地条件に違反しているとしても、土地の通常の利用上相当であり、地主の地位に著しい影響を及ぼさないと判断される場合には、契約の解除は認められません。
これに対して、契約に違反し、信頼関係を裏切ったと認められる場合には、催告なく契約を解除することが認められます。
なお、借地人の行為は、用法違反に当たらなくとも、地主の更新拒絶についての正当事由を判断する際に考慮されることがあります。

借地人が用法に違反した建築物を建築している場合、地主はまず建築行為の中止を求め、借地人がこの中止命令を聞かない場合には、地主は裁判所に建築禁止の仮処分を申し立てることができます。

また、借地契約で定められた用法に違反した改築や、地主の承諾なしの賃借権の譲渡や転貸については、その行為が行われる前であれば、借地人は裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求めることができ、これを代諾許可といいます。
代諾許可は、事前に行うべきとされているので、いったん違反行為が行われた後で裁判所の許可を求めることはできないので注意が必要です。

(1)建物を耐火構造にしたとき

非堅固な建物を造ることが約束であったのに、借地人が堅固な建物に替えた場合、地主は用法違反を理由として契約解除ができるのかが問題となります。

木造など非堅固な建物を鉄筋コンクリート造などの堅固な建物に建て替えることは、借地条件の変更に当たります。
この場合、借地人は、まず地主から借地条件変更の同意を得るために、地主と協議しなければなりません。
この協議において地主の同意が得られない場合には、裁判所に借地条件の変更許可の申立をすることができます。

建築基準法では、耐火構造にしなければならない建物が定められているので、この基準に従って耐火構造にした場合は、用法違反には当たらないと考えられます。
また、非堅固な建物を堅固な建物に変更することは、地主に著しい不利益をもたらすということはできず、むしろ地主の利益となると考えられるので、用法違反とはいえず、地主はこれを理由に契約を解除することはできません。
なお、借地借家法では堅固・非堅固の区別はありません。

(2)用法違反の工事の差し止め

契約で建物の構造・種類を定めなかったところ、借地人が鉄筋の建物を造り始めた場合、地主は用法違反を理由に工事を中止することができるかが問題となります。

契約に定める借地条件に違反する工事をしている場合、用法違反を理由に解除することができるので、進行中の用法違反の工事については、即刻異議を述べ、工事中止を申し入れるべきです。
もし、工事中止が聞き入れられない場合には、用法違反を理由として、土地明渡し及び工事中止の仮処分などの法的手続きをとることになります。
用法違反があるにもかかわらず地主がそれを見過ごしていた場合、建物があるという既成事実のために、地主が後で異議を述べてもその異議が認められない恐れがあるので、注意が必要です。
ちなみに、旧借地法では、建物の構造・種類を定めなかった場合には非堅固な建物の所有を目的とするものとみなすとされていましたが(3条)、借地借家法では、堅固・非堅固は区別されなくなりました。
そのため、旧借地法の下で建物の構造・種類を定めず契約を締結した場合に、堅固な建物を造ることは用法違反となりますが、借地借家法の下での契約については、用法違反とはなりません。

用法違反の工事がわかったら、地主はできるだけ早く工事中止を求めることが大切です。
なお、工事差止の仮処分などの法律的な手続きは難しく、また仮処分申請に少しでも不備があると裁判所が受理してくれない場合があるので、弁護士や司法書士などの専門家に依頼すべきです。

(3)堅固な塀を作った場合

塀を造ることについて特別に契約していない場合に、鉄筋入りのブロック塀を造ることは用法違反となるかが問題となります。

門、塀、防火施設などを土地の付属物といいます。
借地上に付属物を造ることは原則として自由とされており、それらの付属物は、明渡し時に建物買取請求の対象となります。
このことは、当該付属物が堅固でも非堅固でも違いはありません。
ちなみに、民法では、「2棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空間があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる」として、囲障請求権が認められています(225条)。

したがって、堅固な塀を作ったことは用法違反には当たらないので、塀を造っただけで契約が解除されることはありません。
ただし、借地の敷地の範囲を超えて塀を作るなど、権限外の行為をすることは認められないので注意しなければなりません。

(4)用法を変更し鉄筋のマンションを建てる場合

借地人が用法を変更し、鉄筋のマンションを建てたいと考えている場合、地主の承諾がなければ、借地人は絶対に建て替えることができないのかが問題となります。

借地人が地主に無断で用法を変更し建て替えを行うと、用法違反となり、契約解除となるおそれがあります。
そのため、借地契約の借地条件を変更する場合、借地人は、まず、地主から借地条件変更の同意を得るため、地主と協議する必要があります。
この協議において地主の同意が得られない場合には、裁判所に借地条件の変更許可の申立をすることができます。

または、借地人と地主が合意すれば、等価交換を行うことが考えられます。
等価交換とは、地主が土地を提供し、その上に借地人(業者)が建築費を負担して賃貸マンションなどを建築し、運営するシステムです。
地主の土地代と業者の建築費の割合に応じて、建築物の床面積で分けるのが通常で、地主側からすれば、土地の地位部と建物の一部を等価で交換したのと同じことになるため、等価交換といわれます。
等価で交換すると税務上のメリットがあるので、この方法はよく用いられています。
また、資金がゼロでも資産の運用ができますが、その反面、土地の所有権の一部を手放さなければならない(借地人と共有という形になる)というデメリットもあります。
借地権と底地権を等価交換する場合の割合について、特に定めはありませんが、地主を説得することを考えると、5割とするのが妥当だと考えられます。

借地上の建物に抵当権を設定する場合に地主の承諾は必要か

土地を賃借して建物を所有している者に融資をし、建物に抵当権を設定する場合、地主から承諾書を取っておくべきでしょうか。また、その際の注意点はあるでしょうか。

借地上の建物を担保にとる場合、地主から承諾書を取りつけておくことが普通です。地代の不払いが起こって地主から賃貸借契約を解除され当該建物が収去されると、設定した抵当権などが無意味になるからです。このような承諾書には、どのような法的効力が認められるのかが問題となります。これまでの裁判例をみると、承諾書は約束文書として有効と認めながら、地主に対して、怠ると損害賠償義務を負うことになる抵当権者への通知義務を負担させるか否かについては、具体的事実関係を検討して判断しています。
そこで、承諾書に完全な法的効力を発揮させるためには、地主に承諾書の控えを渡し、借地人が地代の支払いを怠るようになったら、必ず連絡してくれるように念を押し、地主の意思を確認しておくのがよいでしょう。

2020-03-18 18:46 [Posted by]:BMB