どんな場合に契約は終了するか

契約の終了については、合意による終了、更新拒絶で地主の正当事由が認められた場合の終了、定期借地権の期間の満了による終了などがあります。

①合意による契約の終了

借地期間が満了し、借地人が契約更新を望まない場合に契約が終了することをいいます。
このような場合、地主が借地人に立退料を支払うのが一般的です。

②更新拒絶による契約の終了

借地契約期間が満了し、借地人が地主に対して契約の更新を請求し、使用継続を求めてきた場合に、地主側が更新を拒絶することで契約が終了することをいいます。
更新拒絶が認められるか否かは、更新を拒絶することの正当事由の有無によって判断されます。
更新拒絶をすることに正当事由がない場合には、契約は更新されて新たな契約となり、借地人は土地を使用継続することができます。
一方、更新拒絶をすることに正当事由がある場合には、契約の更新はされず、借地契約は終了します。

この正当事由の有無は、地主側の土地使用の必要性・借地人側の事情を総合的に考慮して判断されます。
正当事由が認められやすい場合としては、次のような場合が挙げられます。

  • ・地主側に土地利用の必要性が高い場合(具体的なものほど認められやすい)
  • ・借地人側に土地使用の必要性が少ない場合
  • ・借地人が借りている土地の他にも多く土地を持っている場合
  • ・借地人の側に借地権の無断譲渡や無断増改築といった背信行為がある場合
  • ・「期間が満了したら明渡す」という特約が当事者間で結ばれている場合
  • ・地主側・借地人側の必要性がそれほど異ならない場合
  • ・地主側が立退料や代替地を提供した場合

③定期借地権の期間満了による終了

定期借地権は、一定の要件の下で、更新のない借地権を認めたものです。
これによって、借地の利用の幅を拡げる効果があると考えられています。

借地期間の満了と更新

(1)一時使用で契約した場合

一時使用で契約を締結した場合、期限になれば必ず返してもらえるのかが問題となります。

一時使用の場合は、借地権の存続期間、更新と建物買取請求権などの規定が適用にならないので、契約期間が満了すれば返してもらうことができます。
しかし、契約の内容が一時使用のためと認められるものでなければ、普通の借地契約になるので、注意が必要です。
一時使用のためと認められるためには、臨時施設、その他一時使用のために設定したことが明らかであることが必要であり、それだけの合理的な事情が客観的になければなりません。
一時使用が認められる例としては、臨時の博覧会場、サーカス用の小屋、予定計画があって仮建設のために貸した場合、都市計画の実施までに貸した場合などがあります。

(2)契約を更新しないという特約を締結した場合

契約を更新しないという特約を締結した場合、契約期間が満了したら、契約を終了することができるかどうかが問題となります。

契約の更新をしないという特約は原則、無効です。
しかし、このような特約をめぐって、正当事由の有無が争われた裁判例もあります。
この判決では、双方の生活事情を考慮して、正当事由は認められませんでした。

(3)更新料を請求された場合

契約更新に際し、地主から更新料を請求された場合、借地人はこれを支払わなければならないかが問題となります。

更新料とは、契約を更新する際に借地人から地主に交付される一時金をいいます。
更新料について、法律の定めはないので、特約がない限り地主は更新に際して借地人に更新料を請求することはできません。
借地契約に更新料に関する定めがある場合にも、定めがあるからといって必ず更新料を支払わなければならないわけではありません。
しかし、合意による更新の場合に、更新料を支払う旨の特約があれば、支払わなければなりません。

なお、地主が更新拒絶をする際には、正当事由が必要とされており、この正当事由の1つとして「借地に関する従前の経過」があります。
この借地に関する従前の経過として、更新はすでに何回あったか、更新料は支払われたか、支払われたとすればその額はどうであったかが考慮されるという考えがあります。
一方、更新料を支払うべき法律上の義務はないので、更新料支払の有無は、借地に関する従前の経過の要素とはならないという考え方もあります。
このような解釈上の違いは、交渉力などの点における当事者間の関係が不対等な関係なのか、対等な関係なのかによって生じると考えられます。

また、更新料の不払いは、契約当事者間の信頼関係を破壊する著しい背信行為として、契約の解除原因となると判断した裁判例もあります。

(4)更新料の相場について

更新料を支払ってもらう場合、どれぐらいの更新料が妥当なのかが問題となります。

更新料が支払われる場合、その金額は当事者間の合意があればそれで決まるので、更新料についてこれといった算定基準はなく、事案によって異なります。
借地権価額に0.05~0.10を乗じて算定する場合が多いですが、これも一応の目安にすぎません。
判例において、更新料の相当額は、借地権価格(更地価格の70%)の3~10%と考えられています。

契約期間中の借地権の終了と問題点

契約期間中でも、次のような場合には、契約は終了します。

①合意による終了
契約期間中でも、契約を合意によって解除することは自由にできます。
ただし、合意によって契約を終了する場合、地主が多額の立退料を支払うのが普通です。
②契約解除による終了
契約を解除されると、契約は当然に終了します。
なお、契約解除の原因となるものとして、次のものがあります。
  • ・用法違反
  • ・建物の増改築に関する特約違反
  • ・賃料不払い
  • ・無断譲渡・転貸
③建物の朽廃による終了
建物が朽廃すると、借地権は消滅します。
ただし、近時、増改築の許可を裁判所がしてくれることから、このような事案はほとんどありません。
④その他
  • ・土地収用による消滅
  • ・借地人の死亡で相続人の不存在による借地権の消滅
  • ・借地人が地主から底地権を買った場合

■借地上の建物の滅失と借地権

借地借家法では、地震や火事などで建物が滅失した場合に、滅失後もなお借地権の効力が認められるという保護規定ができました。
したがって、建物が滅失した場合でも、借地人は借地上の見やすい場所に、①建物の表示、②建物の滅失した日、③建物を新たに建てること、を掲示すれば借地権の効力があることを示すことができます。
ただし、2年経っても建物の登記をしないときは、その借地権の効力はなくなります。

■借地上の建物の滅失と再築

①最初の存続期間中に建物が滅失した場合

建物が滅失した後、借地人が残存する存続期間を超えない建物を建てる場合は、特に問題ありません。
しかし、存続期間を超えるような建物を建てる場合は、地主の承諾が必要です。
承諾があると、存続期間は20年となります。
一方、承諾がなければ、存続期間を延長することはできませんが、滅失した建物の本来の契約終了までは住むことができます。
なお、借地人が建築の通知を出してから2カ月以内に、地主が異議を述べなかった場合は、地主は再築について承諾したものとみなされます。

②契約更新後に建物が滅失した場合

残存期間を超えない建物を建てることは、何ら問題ありません。
ただし、借地人が地主の承諾もないのに存続期間を超える建物を建てた場合、地主は賃貸借契約の解約を申し入れることができます。
この場合、解約の申し入れの日から3カ月を経過すると、自動的に解約となります。
なお、再築について地主の承諾が得られない場合、借地人は裁判所に対して、地主に代わって許可をしてくれるよう求めることができます。
裁判所の許可があれば、借地人は再築することができます。

(1)借地上の建物が老朽化している場合

借地上の建物の外壁がボロボロで今にも倒れそうなほど老朽化している場合、そのことを理由に契約を終了することができるかどうかが問題となります。

旧借地法では、建物が期間満了前に朽廃したときは、これによって借地権は消滅すると定められているので(2条1項)、借地借家法が施行される前に設定された借地権の目的である建物に朽廃が認められれば借地権は消滅します。
朽廃とは、建物の重要な部分が腐蝕したり、損傷したりして、もはや建物としての効用を果たさず修繕を加えても建物として用をなさない程度になった場合をいうとされています。
なお、火事や地震などで建物が消失したり倒壊したときは、朽廃ではなく、滅失となります。
したがって、外壁がボロボロで今にも倒れそうな建物は、建物としての効用を果たさない程度になっているといえるので、その朽廃の原因が火事や地震に依らない場合には、地主は建物の朽廃を理由として契約を終了することができます。
一方、借地人は、朽廃前に増改築をすることにより建物の朽廃を防ぎ、契約の終了を免れることができます。
その際、地主が増改築を承諾しないときは、裁判所の許可を得て増改築を行うことができます。

なお、建物の朽廃について、借地借家法には規定がありませんが、建物の老朽化は明渡しでの正当事由が認められるための要素の一つになります。
したがって、今にも倒れそうなほど建物の老朽化が進んでおり、建物の使用が危険な状態であれば、正当事由が肯定されると考えられます。

(2)破産した場合

借地人が破産した場合、そのことを理由として、地主は借地人に対して建物収去と土地明渡しを請求することができるかが問題となります。

以前は、借地人が破産した場合には、地主は賃貸借契約を解除できると規定されていました(旧民法621条)。
しかし、破産しても賃金支払が継続している場合にも契約解除が認められると、破産者に酷であり、合理性がないという批判がありました。
そこで、破産法の改正に伴い、借地人破産を理由とする地主からの契約解除が認められなくなりました。
したがって、借地人が破産したからといって、地主は当然に土地の明渡しを求めることができるわけではないので、注意が必要です。
ただし、当事者間で特約を設けることは認められるので、契約に当事者が破産した場合には契約を解除する旨の特約を付けることはできます。
また、地代等の滞納があれば、債務不履行による契約解除ができます。

ちなみに、地主が破産した場合については、借地人の保護の観点から、借地人が対抗要件を備えている場合には、破産管財人からの契約解除は認められなくなりました。

(3)用法違反の借地人が買取請求した場合

借地人が契約に従い木造建物を建てたところ火災で消失したため、コンクリート造の建物を無断で新築した場合、当該用法違反を理由に契約解除を求める地主に対して、借地人は建物買取請求をすることができるかが問題となります。

建物買取請求とは、一定の事由で借地契約が終了した場合に、建物の買取を請求する権利のことをいいます。
この請求権が行使されると、地主は買取を拒否することはできず、時価で買い取らなければなりません。
次のような場合には、建物買取請求権を行使できるとされています。

  1. ①借地期間が満了し、地主に正当事由が認められるなどで更新がなかったとき。
  2. ②地主の承諾を得て、借地人が借地を転貸している場合で、借地契約の期間が満了して更新がなかったとき。
  3. ③最初の存続期間中に建物が滅失し、借地人が地主の承諾なしに再築した場合で、期間満了後更新がなかったとき。
  4. ④更新後の借地期間中に建物が滅失し、借地人が地主の承諾なく再築したが、地主が解約申し入れをしないで期間満了し、更新がなかったとき。
  5. ⑤借地人から借地上の建物を譲り受けた者がいる場合に、地主が借地権の譲渡・転貸を承認しないとき。

これに対して、次の場合には、建物買取請求が認められません。

  1. ①借地契約の合意解約の場合
  2. ②借地人の債務不履行で借地契約が解除された場合
  3. ③更新後の借地契約期間中に建物が滅失し、借地人が地主の承諾なく再築し、地主からの解約申し入れで借地権が消滅した場合

このように建物買取請求権は、正当な権利によって建物を造っている場合に適用されるもので、正当な権利のない建物についてまで適用されるものではありません。
今回の場合は、買取請求が認められない場合の③に当たります。
用法に違反したコンクリート造の建物は、正当な権利によって造られた建物とはいえないので、当該建物については建物買取請求を行うことはできません。

(4)地代滞納による契約解除に伴い買取請求した場合

借地人が地代を1年以上も滞納していたことを理由に契約解除した場合、借地人は地主に対して建物買取請求を行うことができるかが問題となります。

次の場合には、建物買取請求が認められないとされています。

  1. ①借地契約の合意解約の場合
  2. ②借地人の債務不履行で借地契約が解除された場合
  3. ③更新後の借地契約期間中に建物が滅失し、借地人が地主の承諾なく再築し、地主からの解約申し入れで借地権が消滅した場合

1年以上地代を滞納したことによる契約解除は、買取請求が認められない場合の②に当たります。
借地人の方に契約解除されても仕方がないような原因がある場合には、建物の買取請求はできないというのが原則です。
そのため、借地人が契約解除の効力を訴訟で争った場合、地主が勝つことが予想されますが、話し合いや調停により建物を買い取ってもらうことで解決する方法もあります。

(5)借地が道路拡張で収用される場合

借地が道路拡張工事のために収用される場合、契約の終了に伴い、補償を受けることができるかが問題となります。

土地収用とは、公共事業のために国や地方公共団体が買収することをいいます。
土地収用の話がきた場合、当該事業の中止を申し入れたりして反対することはできますが、最終的に収用裁決がなされると立ち退かなければなりません。
土地の所有権を収用する場合について、土地収用法では、地主を「土地の所有権者」、借地人を「関係者」といって、補償の対象としていることからも、収用が決定した場合、地主だけでなく借地人も当然、収用による補償を受ける権利があります。
また、土地収用の際の補償については、「通常受ける損失」と定められており(土地収用法88条)、その額は、借地権の契約期間、地代、権利金、利用方法、建物の時価などを総合的に判断して決定されます。
古くからの借地人であっても、新しい借地人であっても、補償を受けることはできますが、補償額は総合的に判断されることから、借地人であった期間の長短を考慮し、それぞれ違った額になります。

なお、国土交通大臣または知事から土地収用を伴う事業の認定があった後に、その土地について権利を得た場合、補償が認められないので注意が必要です。

2020-03-19 11:51 [Posted by]:BMB