明渡す場合の補償には何があるのか

借地人が土地を明渡す場合、建物買取請求権に基づく買取料と立退料の補償を受けることができると考えられます。

①建物買取料
借地人が借地上に建物などを造っている場合、借地関係が終了したときに、借地人は地主にその建物の買取を請求することができます。
これを建物買取請求権といいます。
この買取請求権を否定するような契約条項を定めても、その条項は無効となります。
②立退料
立退料は、借地を明渡す際に地主から借地人に対して支払われる金銭のことで、移転料ともいわれます。
立退料の支払いの有無・金額は立退きの事情によってそれぞれ異なります。

なお、土地収用で明渡す場合には、損失補償を受けることができます。

(1)買取請求の対象となるもの

地主が借地関係の終了に伴い土地の明渡しを求めた場合、借地人は地主に対して建物買取請求を行うことができます。
この場合、何が買取請求の建物となるのかが問題となります。

この建物買取請求の対象となるものは、建物だけではなく、門・塀・防火施設など、建物以外のもので付け加えた土地の利用に役立ち、しかもある程度の独立性を持ち、土地の一部になっていないものについても、買取請求の対象になります。
これらのものについて買取請求がなされた場合、地主はそのときの時価でその建物についての金銭の支払いを行います。
なお、借地人の契約違反によって借地関係が終了した場合、借地人は買取請求を行うことができないので、注意が必要です。

(2)誰に・いつ・いくらで買取請求するのか

契約途中で地主がかわった場合、借地人は元の地主と現在の地主のどちらに買取請求すればよいかという問題があります。
また、借地人がかわった場合も、元の借地人と現在の借地人のどちらが買取請求できるのかが問題となります。

買取請求権は、次の場合に生じます。

  1. ①借地契約の期間が満了して更新がない場合
  2. ②借地権の譲渡(借地上の建物の譲渡を含む)に対して地主の承諾が得られなかった場合

通常の買取請求は、借地人が地主に対して行います。
しかし、次の場合には、買取請求をする当事者が異なります。

①地主が交替した場合
旧地主が新地主に土地を売却した場合、借地人は旧地主に対してではなく、新地主に対して買取請求を行うことになります。
②借地人が交替した場合
借地人が地主の同意により賃借権を譲受人に相続や売却によって譲り渡した場合、買取請求は借地人ではなく譲受人が地主に対して行うことになります。
・買取請求の方式と時期

買取請求には決まった方式はありませんが、文書を作成し、内容証明郵便で出すべきです。
請求は、いきなり借地人が地主に対して買取を求めるのではなく、地主が土地の明渡しを求めてきたときに、その求めに対してなされるという形でなされる場合が多いといえます。
買取請求権の消滅時効は10年と考えられています。

・買取の価格

建物を買い取る場合には、地主が時価で買い取ることになります。
そのため、建物が古くなっている場合には、それほどの価値がない場合もあります。
ちなみに、古い建物でも、その価格は取り壊した場合の材木の価格ではなく、建っているままの状態での価格になるので、注意しなければなりません。

(3)合意による明渡しの場合の買取請求

地主・借地人双方が合意して借地権の存続期間内に借地関係を終了させた場合でも、借地人は地主に対して、買取請求を行うことができるのかが問題となります。

合意解除した場合、買取請求権があるか否かについては、意見が分かれています。
合意解除の場合について最高裁は、原則として、買取請求権放棄の意思表示もあるとして、借地人の買取請求権を認めることに否定的な立場をとっています。
合意解約の場合、建物の買取なども含めて立退料が支払われるのが一般的です。
その話し合いの際に、建物をどうするかについても、十分に話し合っておくことが大切です。

(4)建物以外についての買取請求

借地を明渡す場合、その借地にあるもの全てをまるごと買い取ってもらうことができるのかが問題となります。

買取請求の際に買い取ってもらえるものと、もらえないものがあります。

①買い取ってもらえるもの
土地に付け加えられて土地の利用に役立ち、しかも、ある程度の独立性を持ち、土地の一部にはなっていないものは買取請求の対象になります。
具体例としては、門、塀、防火施設などが挙げられます。
②買い取ってもらえないもの
例えば、趣味で造った築山など、借地人だけが必要として造ったものは買取請求の対象にはなりません。
したがって、借地上のもの全てを買い取ってもらえるわけではないので、注意が必要です。

なお、地主の買取価格は時価とされていますが、話し合いがつかなければ、調停や訴訟によって裁判所で決めてもらうことになります。

(5)地主の都合による明渡しの場合の立退料

地主の都合によって借地を明渡してもらう場合、立退料としていくら支払えば借地人に立ち退いてもらえるのか、立退料の金額がどのようにして決まるかが問題となります。

この場合、どのような契約で土地を貸しているかによって異なります。

①一時使用の場合

一時使用とは、臨時施設その他のために一時的に土地を貸す場合をいいます。
契約が一時使用の場合は、期限をもって契約は終了するので、地主は立退料を支払うことなく明渡してもらうことができます。

②借地権がある場合

借地人に借地権がある場合は、契約期間の満了によって当然に明渡してもらえるわけではありません。
この場合の立退料の要否・額は明渡してもらうことについて、地主側に正当事由があるか否かによって異なります。

・明渡しについて正当事由がある場合

この場合、立退料は不要です。
しかし、立退料の提供によって正当事由を補完し、明渡しが認められる場合もあります。
その際の金額は事案によって異なりますが、一般的に、地主の正当事由が弱ければ、立退料は高くなります。

・明渡しについて正当事由がない場合

この場合は、話し合いで決定するしかなく、借地人が断ればそれまでとなります。
立退料の支払いによって明渡してもらえる場合でも、その立退料の金額は事案によって異なりますが、借地権価格(更地価格の7割前後)が一応の目安となります。

(6)借地人の契約違反の場合の立退料

借地人側に何らかの債務不履行があった場合、立退料を支払う必要があるのかが問題となります。

この場合、借地人の債務不履行を理由に契約解除を行うことができる場合と、契約解除ができるかどうかわからない場合とで、立退料の支払いの要否が異なります。

①契約解除できる場合

債務不履行を理由に契約解除ができる場合、立退料は必要ありません。
しかし、借地人が任意に明渡さない場合、話し合いや調停において契約解除について話し合いがなされます。
このように裁判で判決を得るには時間と費用がかかるので、立退料を支払い明渡してもらう場合もあります。

②契約解除できるかどうか明らかでない場合

この場合、話し合いや調停によって契約解除について話し合いがなされ、立退料についても話し合われることになります。
なお、契約解除をめぐって争い訴訟で決着をつける場合、その結論は、あくまで使用継続か立退料なしの明渡しとなります。
立退料を支払って明渡してもらう場合には、債務不履行の程度を考慮し、その金額を決定します。
重大な債務不履行の程度が強ければ、建物収去・移転費用に相当する金額でも明渡してもらうことができますが、そこまで重大な債務不履行でなければ、借地権相当の価額(更地価格の7割前後)を支払わないと明渡してもらうことができないということになります。

(7)明渡しでもめている場合

借地の明渡しについて地主と借地人でもめている場合でも、借地人は地代を支払わなければならないのかが問題となります。
また、借地人が地代を払おうとしているが、地主が受け取らない場合、どうすればよいかが問題となります。

地主が立退料を提示してきた場合、借地人は必ずしも借地を明渡さなければならないわけではありません。
そのため、借地人が明渡しを拒否すると、明渡しをめぐって地主と借地人との間で争いとなりますが、その間も借地人は地代を支払わなければなりません。
しかし、借地人が借地を明渡してくれないことに反発した地主が、地代を受け取らない場合が考えられます。
この場合、地主が受け取らないからといって、地代を支払う必要がないわけではなく、借地人の地代支払義務は残ったままとなります。
このままでは、借地人は、地代を支払う意思はあっても、債務不履行となってしまいます。

そこで、供託という手段が考えられます。
供託とは、法律の規定によりその目的を達するため、金銭・有価証券その他の物を供託所または国家機関の指定する倉庫業者に提供する行為をいいます。
地主が地代を受け取らない場合には、借地人は供託をすればよく、これを弁済供託といいます。
弁済供託をしておけば、債務不履行を理由に債権者からの不利益を強いられることはありません。
供託する場所については、債務履行地の供託所ということになります。
したがって、地代を地主に持参することになっていれば、地主の住所を管轄する法務局に供託すれば問題ありません。

2020-03-19 11:53 [Posted by]:BMB