重要なお知らせ

相続人
新築住宅を建てる目的で父親から単独相続したという相手から土地を購入したものの、他に相続人がいたら、どうしたらいいでしょうか。 土地が登記簿上は単独所有になっていても、売り主の兄弟姉妹が「遺産分割協議は終わっていない」と主張してきた場合、買い主は土地の全所有権を取得できません。こうした場合、売り主が買い主に譲渡できる土地は売り主自身の持ち分に限られます。このため、買い主は持ち分のみを取得するこ…
借地
売り主が「地主の了承を得てある」というので、借地上の住宅を購入して入居したところ、売り主の言葉が嘘だったのか、地主から「無断譲渡」だとして退去を求められた場合はどうしたらいいでしょうか。 借地上の住宅が譲渡される場合、土地の借地権も譲渡されます。土地の借地権がなければ、建物を撤去しなければならなくなるからです。ただ、借地権が無断譲渡された場合、地主は借地契約を解除できます。もし、「無断譲渡」…
借家人
購入した中古住宅に居住する借家人が立ち退いてくれない場合はどうしたらいいでしょうか。 借家人は借地借家法によって手厚く保護されており、借家の所有権が移転しても、借家権が登記されていれば新しい所有者は借家人に退去請求できません。また、仮に借家権の登記がなくても、借家人が借家を占有している状態にあれば、やはり退去請求できません。 借家契約の期間が満了した場合でも、所有者側に更新を拒むだけの…
調整区域
「市街化調整区域」内の土地は原則として、建物を建てるための開発行為は許可されません。もし、調整区域内の土地と知らずに売買契約を結んだ場合は、民法上の「錯誤」を理由に契約は無効だと主張できます。逆に、調整区域内の土地だと知っていて契約を結んだ場合は当然、無効主張はできません。 また、業者が「今は市街化調整区域内だが、近々、区域の範囲が見直されて、宅地開発ができるようになる」などと虚偽の説明して…
交通の便
新築住宅を建てようと、勤務先がある東京都心に出るのに便利な土地を探していたところ、ある鉄道の沿線で宅建業者による「近く新駅設置予定、急行が停車、都心へのアクセス良好」との広告を見て購入を決め、手付金を払って購入予約をしたものの、新駅はまだ確定的なものでなかったことが判明した場合、どうしたらいいでしょうか。 まず、本来は事前にしておくべきことなのですが、「新駅」の計画がどこまで実現可能性がある…
築年数
中古住宅について、仲介業者の販売広告に「築3年」と書いてあったのに、購入後に「築5年」であることが登記簿から判明した場合、契約を解除できるでしょうか。 まず、築年数は宅建業法上、業者が説明義務を課される重要事項として明示されているわけではありません。ただ、「不動産の表示に関する公正競争規約」は中古住宅の販売に関する広告に「建築年月」について、実際より新しいと誤認されるおそれのある表示を禁じて…
インフラ
もし、飲食店を経営する目的で業者から土地を購入したものの、当然、店の営業に不可欠な電気や水道が未整備だった場合、業者に整備費用を請求できるでしょうか。 まず、土地を売却した業者の広告や売買契約書に「電気・水道整備済み」と記載されていた場合、これは明らかな虚偽となりますので、当然に整備費用を請求できます。また、そもそもインフラに関わる事項は宅建業法で業者に説明義務が課されています。従って、説明…
広告価格
「1坪50万円、激安」との表示を見て購入意思を固め、土地の売買契約を結んで代金を支払ったものの、実際の相場は地価の低下により「35万円」程度だと判明した場合、差額分の請求は可能でしょうか。 不動産の価格設定はコンビニエンスストアに並んでいる商品とは違い、常時、価格が明確な売買対象物ではありません。とはいえ、購入希望者に対し「誇大広告」になるような価格を示すことは許されず、「不動産の表示に関す…
方位誤認
「南向き」の物件と表示されていたために、日当たり良好と考えて、分譲マンションの購入予約をしたところ、厳密には「東南東」だった場合、予約の解除は可能でしょうか。 日照に関わるこだわりは、住宅の利用者にとって日々の暮らしに直接関わることなので、購入するかどうかを判断する上で重要な要素になります。 「不動産の表示に関する公正競争規約」は「物件の採光、通風、日照、眺望等について、実際のものより…
建替不能
新築住宅に建て替える計画で中古住宅付きの土地の購入予約をしたところ、法的に建て替えが不能な土地だった場合はどうしたらいいでしょうか。 例えば、建築基準法で規定される「道路」に2メートル以上接していない土地は、土地の上に既に建物があっても、新たな建て替えができません。このため、そうした土地の場合、「不動産の表示に関する公正競争規約」は広告に「再建築不可」と表示するよう規定しています。そして、取…
虚偽表示
購入した住宅の駅からの所要時間が広告では「徒歩10分」となっていたのに、実際は徒歩20分だった場合、この段階で既に支払っていた手付金は返還してもらえるのでしょうか。 売買契約の締結前に住宅を検分した際は業者の車で移動したため、駅からの徒歩での所要時間を知らないまま、購入予約をしたところ、実際は倍以上の時間がかかることが分かったとします。そうした場合は、民法上の「錯誤」を理由に契約解除を求め、…
農地転用
新居を建てるに当たり、まず農地を購入し、そこから宅地に変更することはできるのでしょうか。 農地は、農地法により原則として売買や貸し付けが制限されています。その制限の範囲内で、農地を宅地などの農地以外の土地にし、第三者に売ったり、貸したりすることを「転用」といいます。例えば、農家以外の人が宅地にするつもりで農地を購入する場合、一定の規制を受けることになります。 購入したい農地がどのような…
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