借家権と貸家の相続･オーナーチェンジ
何らかの事情で家主が変更することもあります。その際に、元の家主との契約がそのまま継続されるのか、もしくは、新しい家主と新たに契約を締結しなければならないのかが問題となってきます。
また、借家人側の変更の場合では、借主が変わった場合に、借家人の同居人がこれからも住み続けることが出来るのかが問題となります。
人の死亡によって相続は発生します。現金、預金、株式、負債、不動産の他、借地権などの権利や、賃貸人としての法的地位も相続財産に含まれます。
■借家権の相続
借家契約の途中で、借家人が死亡した場合には、借家人の相続人が借家権を相続することになります。実際には、相続人が数人いる場合には遺産分割協議で借家権の相続人を決めて家主に通知することになります。家主はこのような場合、借家権が借家人から相続人に譲渡されるとして、承諾料を請求したり、名義の書き換えが必要だとして名義書換料の名目で金銭の支払いを要求したりすることがあります。しかし、相続によって借家権が移転する場合には譲渡とはいえず、地主の承諾や、名義書換料の請求は認められません。
■同居の内縁の妻や養子の保護
借地借家法は同居していた事実上の夫婦（内縁関係）や事実上の養親子の借家権（居住用に限る）の承継を認めています。ただし、この規定が適用されるのは、相続人がいない場合だけです。したがって、現行規定では、相続人が他にいる場合には、借家権を承継することはありません。
こうした問題を解決するために、「借地・借家法改正要綱試案」（平成元年法務省公表）では、相続人がいる場合でも事実上の妻および養親子について、借家権が承継できる内容となっていますが、現在のところ改正はなされていません。
■家主の地位の相続
家主が死亡して、貸家が相続人に相続された場合には、家主としての法的地位も相続人に相続されます。したがって家主の相続人は、家賃を借家人に請求することができます。
なお、家主の地位の相続は、権利の相続だけでなく、義務も相続します。したがって契約が終了したような場合には、敷金の返還義務なども相続します。
なお相続しても、登記をしていない場合があります。登記をしていないと、自分の相続分を売却しようとする場合や、借金をしてその不動産に抵当権を設定しようとする場合には、不便な思いをすることになります。また、相続人が複数存在する場合には、遺産相続分割協議で決めた相続分についてきちんと登記しなければなりません。不動産売買の場合のように、他の相続人が勝手に自分名義に登記してしまう、その相続持分を第三者に売却してしまうなどといったことがあります。
自分が得た権利を守りたければ、必ず登記するべきです。登記する時期については、実際に相続した分が法定相続分どおりであればさほど急ぐ必要はありません。ただし、法定相続分と異なる遺産分割をした場合には、遺産分割協議がまとまり次第、直ちに登記した方が安全です。
借地借家法36条（居住用建物の賃借権の承継）
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻または縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。（但書略）
マンションのオーナーの変更で契約を結びなおすのか。
マンションのオーナーの変更で契約を結びなおすのか。
賃貸借契約が凍結した後、建物の所有権が売買または贈与によって、移転することもあります。 たとえば、部屋のオーナーが代わる場合に、元のオーナーと結んだ契約内容がそのまま引き継がれるかは、借主が部屋の「引渡し」をすでに受けているかによって異なります。 まず、入居が完了している（家財道具の搬入など）、または、入居前であっても鍵をすでに受け取っている場合は、「引渡し」が完了していると言えます。よって、この場合は、オーナーが代わっても、元のオーナーと結んだ契約内容が、そのまま引き継がれることになります（借地借家法31条１項）。 本来、契約は契約した際の当事者間の間でのみ効力を有するため、第３者はその契約に拘束されることはありませんが、建物の引き渡しがあったときは、法律で借主は新しい所有者に対しても自身が住む部屋の賃借人として権利を主張出来るのです。 つまり、たとえ新しい所有者が賃借人に対して、建物の明渡請求訴訟を提起された場合、賃借人（被告）は対抗要件の抗弁を主張することができます。そのときに新しい所有者が最高弁するためには、当該建物につき所有権移転登記手続を経由しているということを主張することができるということになります。 新しいオーナーは借主が元のオーナーと結んだ賃貸借契約をそのまま借主を賃借人として引き継ぐこととなり、改めて契約書を作りなおす必要はなく、その際に発生する手数料を負担する必要もないのです。 新しいオーナーが手数料を持ち、古い形式から新しい合理的な契約書にするというのであれば、断る理由もありません。 ただし、元の契約書よりも不利な内容が組み込まれた契約書に変更されるようであれば、断るべきです。 しかし、契約はしたが、オーナーが代わる前に入居しておらず、さらに、鍵の受け取りもしていなかった場合、元のオーナーとの契約は引き継がれることはありません。なので、この場合、新しいオーナーと改めて契約を結ばないと入居することは出来ません。さらに、新しいオーナーが部屋を貸すことを拒否した場合、入居することを諦めなければならないのです。 入居が出来なかったときは、前のオーナーに掛け合い、損害賠償を請求するか、もしくは、代わりの部屋を提供してもらうことは出来ます。
借りているマンションが競売にかけられている
借りているマンションが競売にかけられているが
賃貸借契約が凍結した後、建物の所有権が売買または贈与によって、移転することもあります。 借りているマンションが競売にかけられていることがあります。この場合、オーナーが変わると退去しなければならないのかという心配があります。 このようなときに問題となるのは、賃借者が引渡しを済ませているかということになります。 すでに賃借人が住んでいるのであれば、借主はマンションの引渡しを受けていることになり、賃借者には所有権が発生していることになります。したがって、借家人である借主の権利は、新しいオーナーに対してでも対抗出来るものとなるのです。 入居前であったとしても、部屋の鍵を受取るか、あるいは、家財道具の搬入がすでに完了していれば、引渡しがあったことになるので、この場合も出て行く必要はないと言えます。 さらに、もし新しい所有者が賃借人に対して、建物の明渡請求訴訟を提起された場合、賃借人（被告）は対抗要件の抗弁を主張することができます。そのときに新しい所有者が最高弁するためには、当該建物につき所有権移転登記手続を経由しているということを主張することになります。 ただし、賃貸マンションに抵当権が設定され、その後、賃借し競売となったときは、明け渡しを拒否することが出来ず、買い受けから６か月以内に立ち退く必要があります。 次に敷金についてですが、契約時に預けた敷金は常に出て行く際のオーナーから返してもらえることになっています。なので、契約の更新なども新しいオーナーとの間で結ぶことになると同時に、借主の都合で出て行く場合も、その時点でのオーナーから敷金を返してもらう形になります。
借家人に対し何の連絡もなく家主が建物を第三者に売ってしまいました。
借家人に対し何の連絡もなく家主が建物を第三者に売ってしまいました。その後、新しい家主から急に立ち退いてくれと言われました。この場合、どうすればよいでしょうか。
建物の所有者が借家人に無断で家を売ったとしても借家人の承諾はいっさい必要ないので、原則として別に責められません。建物の譲渡があった場合の新所有者と借家人の法律関係は、一般の賃貸借の場合と異なります。借家人は保護されており、建物の引渡しを受けていれば、借家人としての地位を建物の新所有者に対抗できるとされています。この 場合には、これまでの建物賃貸借契約の内容通りの関係が、借家人と新所有者との間で継続することになります。しかし、借家人がいることを承知の上で建物を購入し、借家人に対して立ち退きを迫ることは違法です。借家人は保護されていますが、立ち退きを迫られ生活に恐怖を覚えるなど、生活に支障をきたして意に反して明け渡さざるをえないような結果になれば、前所有者に損害賠償を求める場合もあるでしょう。
３か月後に売るので３か月家賃は不要と言われたが。
３か月後に売るので３か月家賃は不要と言われたが。
３か月の期間があるということは、オーナーが代わるまでに、少なくても引渡しが完了していると考えられるので、退去を求められる、または、契約条件を変更されるということはないので、３か月間の家賃が不要だという申し入れは大家さんの好意であると考えられます。 しかし、この好意に甘えてしまうということは、実際に居住している以上、３か月分の家賃を滞納したということと同じになり、３か月後にオーナーが代わって、家賃が支払われてないという状態であれば、家賃の滞納を理由に新しいオーナーから契約の解除を言われ、退去せざるを得なくなってしまう可能性もあります。 なので、支払いをしないのであれば、「家賃３か月分は不要である」旨を直筆で一筆書いてもらえるようにお願いするか、あるいは、とりあえず支払いは続け、３か月後に売却された時点で３か月分の家賃を返金してもらえるように交渉することで家賃滞納の心配もなくなるのでよいでしょう。
不動産会社から借りていたが、大家さんの方へ家賃を払うよう言われた
不動産会社から借りていたが、大家さんの方へ家賃を払うよう言われた
不動産会社から借りていたはずであるにもかかわらず、大家さんに家賃を払うように言われた場合、大家さんが不動産会社に部屋を貸し、さらにその部屋を不動産会社が第三者に貸している状態である転貸（また貸し）をしていたと考えられます。 転貸の場合、まず確認しなければならないことは、転貸人が建物の所有者と賃貸契約を締結しているかどうか、また、転貸人が第三者に対して建物の所有者の許可を得た上で、建物を転借しているかになります。 また、転借人が転貸人に対して賃料を支払わず、直接賃貸人に支払を行うことも考えられます（民法613条１項）。 ただし、この場合転貸人を原告、転借人を被告として、賃貸人は主張を提起することができますが、転貸人の請求に対して、転借人は、賃貸人の了承を得ていないことを理由に賃料の支払いを拒絶する抗弁を主張したとしても、その抗弁は主張として認められないのです。 今回は大家さんが弁護士を連れていたことから、大家さんと不動産会社の間で交わされていた契約は解除されている可能性が高いです。よって、第三者が居住している部屋は不動産会社の所有ではなくなったため、大家さんの所有になっているはずです。 しかし、だからといって、大家さんの述べていることが本当のことであるかはわかりません。なので、現在の入居者である第三者は大家さんの述べていることが事実であるのかを確認する必要があります。 確認の方法としては、不動産会社に電話などで直接確認を取ることが１番ですが、契約解除の件を第三者が知らなかったことから考えて、連絡が取れない事も考えられます。その場合は、「大家さんと不動産会社との間の賃貸借契約書」、「配達証明付きの契約解除に関する通知書」の２点です。そしてこれらの書類を確認するまでは、大家さんの述べていることに従う必要はないです。 賃貸借契約が凍結した後、建物の所有権が売買または贈与によって、移転するケースもあります。新しく所有者が賃借人に対して、建物の明渡請求訴訟を提起された場合、賃借人（被告）は対抗要件の抗弁を主張することができます。そのときに新しい所有者が最高弁するためには、当該建物につき所有権移転登記手続を経由しているということを主張することになります。 ですが、今回大家さんは第三者に対して６万円の家賃を支払うように言っていることから、大家さんは毎月６万の家賃を支払うのであれば住み続けてもよいということになります。 ただし、部屋を借りることはあくまで賃貸借の契約であり、さらに、今現在はまだ不動産会社との契約であるため、手続きが必要になります。第三者が住み続けるためには、まず、第三者から不動産会社に対して配達証明付きの内容証明郵便にて、契約解除の通知を出す必要があります。 内容証明郵便は通常、家賃延滞をしている賃借人に対して、家賃未払いなどを理由に賃貸借契約を解除する旨を記載し、賃借人に対して送付するものである。 賃貸借契約において、まずやるべきことは、事実にあった催告を相手方に対して行うことになります。賃借人が賃料を延滞していることに対して、一般的には、滞納賃料の支払いがないこと等の理由から、賃貸借契約を解除する旨を配達証明付内容証明郵便に記載し、相手方に送付することになります。 ですが、受取人に対して、内容証明郵便を送付しても、留置期間満了（留置期間は原則７日間となっています。しかし、受取人の申出によっては、最大10日間まで延長することが可能となります。）に伴い、内容証明郵便が返送されてしまうことがあります。これは、配達の際に受取人が不在であれば「郵便物配達のお知らせ」が交付されることになっているが、差出人の欄に差出人の名前が記載されていることで、受取人が自身にとって不都合な内容が書かれていると思い、内容証明郵便を留置期間内に受領をしないように拒否しているためであると考えられます。 ただし、このような場合は、たとえ名あて人不在で内容証明郵便が返送されてきても、留置期間の満了をもって賃貸人の意志表示の到達はあったものとされることもあります。 また、相手方が内容証明郵便を受領しなかったとしても、内容を了知させるために、留置期間満了に伴い返送された内容証明郵便の差出人保管分をコピーし、いつ、何を送付し、留置期間満了により返送されたこと、さらに内容証明の写しを送付したことを記載した奥書を郵送することも１つの手段です。 今回のケースに対する内容証明郵便の文面としては、日付、不動産会社から第三者に対して義務の履行が不可能になったこと、不動産会社と第三者との間に結んだ契約は解除することなどの内容の内容証明郵便であれば問題はないです。
