売買契約って何でしょうか。買い主は代金を支払う義務を負う一方、売り主は売買の目的物を引き渡す義務を負うのが売買契約です。つまり、どちらにも義務が生じます。そして、目的物が「特定物」であるなら、売り主の本来的義務は「目的物をありのままの状態で引き渡すこと」になります。つまり、目的物に何らかの欠陥があっても、売り主は欠陥を解消して引き渡す義務まで負わないのです。
不動産の売買契約において、実際の裁判でも、中古住宅を購入したところ、室内で雨漏りする欠陥があったケースで、「売り主は現状のまま引き渡せば債務を履行したといえる」「雨漏りが生じることのない物件を供給する債務を負っていたとは認められない」とした事例があります。また、土壌汚染や建築制限があるなど欠陥のある土地を売却した場合でも、裁判例は「あるがままの状態で引き渡し、かつ、移転登記をすることができる以上、売買契約違反があったとはいえない」などとしています。さらに、売買された土地について契約上と実際の面積が異なっていた場合でも「土地の坪数の表示は同一性を示すための標識たる意義を有するに過ぎない」として「売り主の義務は通常の特定物の売買におけると同じく目的物をその現在の状態で引き渡すことにある」と断じているのです。これが売買契約における本来的義務です。
付加的義務
不動産の売買契約における売り主の義務は、目的物をそのまま引き渡すという「本来的義務」にとどまりません。契約の趣旨や目的に従い、売り主は「付加的義務」を負担するからです。附加的義務には、売り主の①担保責任②説明義務③合意義務、があります。
合意による義務
売買契約は元々、「売り主から買い主への所有権移転」か「買い主の売買代金の支払い」が要素となりますが、他に様々な「約定」が付けられるのが一般的です。売り主は当然に、買い主との合意に拘束されます。また、合意に基づく義務以外に、信義則で義務を負担するケースもありえます。
表明保証
特約
売買契約には、売り主が買い主に目的物の所有権を移し、買い主が代金を支払うという基本的な取り決め以外に「特約」が付されます。売り主は、この特別の義務を負うことを定めた特約に従わなければならず、債務不履行があれば、契約解除の根拠となり得ます。
近年は、売買契約において「表明保証」という形で、売り主が一定の事実あるいは法律関係の存在を確約し、売買目的物が表明保証の内容と相違している場合に買い主に対する責任を負う旨の特約が定められることがあります。売り主がこの特約に反した場合、買い主は契約解除や補償請求が可能です。
値下げ販売
建売住宅やマンションの分譲は、対象区画や部屋数が多いため、分譲開始から終了まで時間がかかります。このため、市場価格が変動し、当初の販売価格と後の販売価格に差が生じるケースも出てしまいます。この差があまりに大きいと、不満を抱く購入者も出てくるでしょう。市場価格の変動に伴い、売り主が販売価格を下げた場合に、当初の購入者との間で違法となる場合はあるでしょうか。
不動産の価格は、需要と供給の関係で決まる以上、市況に応じて変動します。従って、売買契約で「値引き販売はしない」と約定していない限り（そもそも有効な約定と言えるかどうかという問題がありますが）、売り主に「値下げ販売をしない義務」があるとは言えません。実際、値下げ販売に及んだ売り主の責任を否定した裁判例は多くあります。
一方、「値下げ後の価格が市況相場に照らし著しく低廉で、当初に販売された同種同等の建売住宅の資産価値が市況相場より大きく引き下げられたと認められる場合」や「売買の目的物と同種同等の物件が今後も売買額と同等の価格で販売され続けるだろうとの期待を買い主が抱いても無理はないといえるような言動があった場合」について、売り主の責任を肯定した判例があります。
また、住宅供給公社が分譲したマンションについて、「公社は価格設定において一般の分譲業者と比べてより重い責任が課せられており、消費者は同公社の公的性格から譲渡価格の設定が適正になされるものと信じてこれを購入しているのだから、売残住宅が生じた場合、完売を急ぐあまり、市場価格の下限を大きく下回る廉価でこれを販売すると、既購入者らが有する住戸の評価を市場価格よりも一層低下させるなど損害を被らせるおそれがある」とした判例があり、公社に対して慰謝料の支払いを命じています。
さらに、住宅・都市整備公団が建替事業に当たり、建て替え後の分譲住宅を旧賃借人に優先的にあっせんした後、未分譲分の一般公募を直ちにし、一般公募の譲渡価格と旧賃借人の譲渡価格を少なくとも同等とすると決めた上で、旧賃借人が住宅を明け渡し、実際に公団から建て替え後の住宅を購入したものの、公団がその後直ちに一般公募せず、３年後に至って、ようやく一般公募をしたという事案で、「公団側が一般公募を直ちにする意思がないことを一切説明しなかったことで、旧賃借人が分譲住宅の価格の適否を十分に検討した上で本件各譲渡契約を締結するか否かを決める機会を奪った」として、公団に対して慰謝料の支払いを命じた判例もあります。
交渉破棄
売買契約が成立すると、契約に基づいた債権債務の関係が生じますので、債務が履行されなければ、契約上の債務不履行となります。売り主の側からいえば、契約に基づいて目的物を引き渡し、買い主の登記移転に協力する債務が発生することになります。
このような契約後の法的義務に対し、契約前に一定の法的義務が生じるケースがあります。契約の交渉が開始され、交渉が進展している場合です。こうした状況で、相手方に損害を与えると、「契約締結上の過失」が生じます。かつて、この契約締結上の過失によって過失をした方が相手方に負う責任は「不法行為」なのか「契約責任」なのかが議論されてきましたが、最高裁は平成２３年、「不法行為」との判断を示しました。契約締結上の過失においては、売却予定者と購入検討者との間に生じる「説明義務違反」の問題以外に、結果的に契約締結に至らず、交渉が破棄されたことで、一方当事者に損害が発生した場合の問題があります。
民法は「契約自由の原則」を定め、契約成立に向けた交渉過程で条件に折り合いが付かない場合、当事者は交渉を中止できます。この際、原則として、交渉を取りやめても当事者に法的責任は生じませんが、交渉が進んで契約内容が煮詰まり「契約が成立しそうだ」との信頼関係が当事者間に生じていた場合、その関係は保護される必要があります。
契約成立直前に、合理的理由もなく一方当事者が交渉破棄を申し出れば、通常、相手方は信頼関係が損なわれたと感じます。このような状況で、相手方に損害が生じたと言えるのであれば、「交渉破棄に関する契約締結上の過失」の法理により、損害賠償義務が発生します。
なお、交渉がどの段階に至ると損害賠償義務が発生するのかは、契約締結に向けてどの程度の準備がなされたかによります。例えば、土地の測量や分筆の完了、造成工事の開始、購入資金の確保、契約内容の合意状況、契約締結日の設定などが判断要素となるでしょう。
また、売買予約に関わる問題もあります。売却予定者が予約の約定に反して購入予定者に売却を実行しないと、予約違反が生じます。判例は、不動産所有者が買い主との間で建物や敷地を売り渡す予約契約を締結し、予約証拠金を受け取っていたのに、第三者に売却してしまったケースで、売買予約契約の解除と予約証拠金・違約金の返還。支払い請求を認めています。
交渉破棄に関する判例としては、土地の売却予定者と購入検討者が契約の全条項に合意し、契約締結予定日を決める段階に至っていたのに、売却予定者が交渉を破棄したケースで不法行為責任を肯定したケースがあります。また、売却予定者と購入検討者の間で土地の売買代金額が決まり、所有権移転登記と引き換えに代金を一括決済することとし、契約締結日も決まっていたのに、売却予定者が契約締結を拒んだ事案で、購入検討者の損害賠償請求を認めた判例もあります。さらに、土地の売却予定者と購入検討者の間で売買代金や契約締結日まで決まっていたのに、売却予定者が土地を第三者に転売し、契約締結を不可能にした事案で、不法行為の成立を認めた判例もあります。
一方で、ある自治体が土地所有者のＡさんから道路用地を買収する際、土地計画課長が他の土地所有者から道路用地として買収した土地のうち道路敷地としない残地について、他に優先する者がいなければＡさんに払い下げると説明しながら、結局、他の土地所有者の買収対象土地との交換により処分してしまい、Ａさんに払い下げなかったことが不法行為に当たるというＡさんの主張に対し、裁判所が認めなかった例があります。また、土地の売却予定者と購入検討者の間で売買代金額などが決まっていたのに、代金決済の時期などで折り合いがつかず、契約締結に至らなかったケースで、購入検討者の損害賠償請求を認めなかった判例もあります。
移転登記請求の訴訟
売主が所有権移転登記に協力してくれないとき→登記申請は売主と買主が共同でするのが原則。
新しい家を建てるために土地を探していましたが、Yの所有する土地を購入することになりました。契約も成立し契約書にサインもし、売買代金をYの銀行口座に振り込んだ翌日に双方が法務局に出頭して登記申請する約束をしました。しかし、代金を振り込んだ翌日に私が法務局に出頭したにもかかわらず、Yは急用を理由に出頭しませんでした。その後、何度か催促しましたが、まだ登記申請に協力してくれません。早く家を建てたいので、私1人で所有権移転登記手続きをすることはできないものでしょうか。
所有権移転登記については、売主と買主の共同申請が原則となっています。したがって、売主と買主が必要書類を備えて共同で登記申請しなければ、所有権移転登記はできません。ですから、あなたは１人だけでは登記申請ができません。とにかくYに対して登記に協力する義務を果たすように請求してください。
ただYに協力する様子が見られない場合やあなたにもう時間がない場合は、裁判に訴えて判決を勝ち取れば単独で登記申請をすることができます。売主が悪質な場合、あなた以外の第三者に不動産をさらに譲渡したうえで、そちらに登記を先に移してしまえば、あなたは登記を備えた者に対して自分が所有権を取得したことを主張できなくなります。
そこでこういった危険性をなくすために、売買契約書、代金の振込済証、登記済権利証などあなたが所有権を取得したという証拠を用意して、裁判所にかりとうきの仮処分命令を求めるべきです。そのうえで、Yに対して移転登記請求の訴訟を提起します。あなたが勝訴したら、判決書を添えて単独で法務局に登記申請することができます。
借家人の住む中古住宅を購入した場合の立ち退きを要求
借家人の住む中古住宅を買ったが、立ち退いてくれない→不正な事由がなければ立ち退きを要求できない。
家族で一戸建てに住みたいと思い、Y不動産に仲介を頼んでいましたが、今度、M所有の中古住宅が購入できることになりました。現地検分をしたところ誰かが住んでいたので、Yに尋ねてみると「借家人のFは引っ越しの時までに退去させます」とのことでした。
ところが、契約締結後、Fに家の引き渡しを求めたら拒否されました。どうもFは立ち退くつもりはないようなので、らちが明かず途方に暮れています。
まずあなたが借家の新所有者となったことで、借家人Fに家屋の引き渡しを請求できるかどうか考えてみましょう。借家人は借地借家法によって手厚く保護されていて、借家の所有権が移転しても借家権が登記されていれば退去を請求できません。また仮に、登記がなくても借家人が借家を現実に占有していればやはり、退去請求はできません。
借家期間が満了した場合であっても、家主の側に更新を拒絶するだけの「正当な理由」がなければ契約の更新を拒絶できません。この「正当な理由」の有無は厳しく判断されます。
あなたの場合、Fが現に住んでいて、しかもそれを承知の上で家を購入しているので、「正当な事由」が認められません。よって、Fに退去を求めることができません。
ただ、不動産業者Yが借家人Fの退去を約束し、それを信じてあなたは売買契約をしています。あなたはもともと一戸建てに住む希望があり、Fを退去させることができないのであれば、契約を結ばなかったわけですから、契約の解除を主張できます。
もっとも、立退料を支払えばFが退去要求を受け入れるかもしれません。ですから、解約の前に、前の家主Mに対してFと交渉するように頼むというのも１つの方法です。
買付証明と売渡承諾で契約成立出来るのか
買付証明と売渡承諾で契約成立？
住宅建築のための土地を探している顧客に土地を紹介し、現地を案内したところ、気に入ったので「買付証明書」を書いてもらい、申込金として50万円を預かりました。売主にこの「買付証明書」を提示して交渉したところ、契約の交渉を進めてほしいといわれたので、売主には「売渡承諾書」を提出してもらいました。ところが購入申込者は「今回の話はなかったことにしてほしい、キャンセルするので50万円を返せ」と申し出てきました。当社は「買付証明」と「売渡承諾書」により契約が成立しているので、50万円は違約金として没収する旨を伝えていますが、しつこく返還を求めてきています。
「申し込み」と「承諾」により契約が成立する「諾成契約」が民法の基本原則ではありますが……。裁判所は「一般に、買付証明書は記載の条件で確定的に買い受ける旨の申し込みの意思表示をしたものではなく、単に、当該不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎない。現実には買付証明を発行した者と、売主とが具体的に交渉をし、売買について合意が成立して初めて契約が成立するものである……」と判示しています。したがって、契約が成立しているとの主張は妥当ではありませんので、申込金の返還を拒むことはできません。返還拒否は宅建業法違反です。速やかに申込者に返してください。
移転登記前に買った土地を売られてしまった（二重売買）
（買主①が）買った土地が移転登記前に無断で第三者（買主②）に売られ、先に登記をされてしまいました。後から買った第三者から土地を取り戻すことはできるのでしょうか。
先に土地の売買契約をしても、所有権の移転登記をしていない間に、後から土地を購入して所有権移転登記を受けた買主がいると、後から売買契約を行った買主に対して所有権を主張することはできません。（民法177条）この場合、土地の売主は買主①に所有権移転登記をする義務を怠った債務不履行責任があります。ですから、買主①は売主に対し、損害賠償の請求をすることができます。以上のように、買主①が所有権移転登記を受けた買主②に対して自らの所有権を主張することができないことは基本原則です。
しかし、例外として買主②に対抗できる場合もあります。買主②が、買主①が土地を購入したことを知っているのに、買主①に対する妨害の意図で売主から土地を購入したという背信的な悪意が認められる場合には、買主①は買主②に対し、登記がなくとも所有権を主張することが許されます。なお、二重売買の売主は、横領罪で処罰されることがあります。
登記済証を紛失した場合、土地を売ることはできないのか
父から相続した土地を売却することになりましたが、権利証が見当たりません。この場合、どのような方法をとればよいでしょうか。
不動産売買による所有権移転登記は、物件の新所有者と前所有者が共同で申請します（書面またはインターネットによる 不動産登記法60条）。その場合、申請書には原則として、売買契約書（または登記原因証明情報）、登記義務者の印鑑証明書、権利に関する登記済証（または登記識別情報）、登記権利者の住民票抄本、土地の評価証明書などの添付が必要です。なお、新不動産登記法で導入したオンライン申請は、現在すべての法務局で申請できます。登記権利者には、従来の登記済証（一般には権利証）の代わりに偽造のできない登記識別情報（パスワード）が交付されます。ただし、従来の権利証が使えなくなるということではありません。
権利証を紛失した場合、従来は当該不動産を管轄する法務局で、不動産を登記したことのある成年者2人以上によって売主などの登記義務者に間違いないことを証明する保証書を作成してもらい、それを権利証の代わりに登記申請書に添付していました。しかし、新不動産登記法では保証書の制度が廃止されました。代わって、登記申請後一定期間内に登記義務者から当該申請が適法である旨の申出があって始めて登記所が登記手続きをとる①事前通知制度、弁護士や司法書士など資格者代理人から登記義務者が本人に間違いない旨の情報が提供され、登記官がそれを相当と認めた場合に、登記手続きが取られる②登記官による本人確認、③公証人による認証、という３つの制度が設けられました。なお、オンライン申請において交付される登記識別情報を紛失した場合も同様です。
売主が登記の移転をしてくれない
友人が持っている土地を買い代金全額を支払いましたが、友人は所有権移転登記をしてくれません。たびたび催告しているのですが、「ちょっと待ってくれ」を繰り返すばかりです。どうすればよいでしょうか。
不動産の売買において、その手続きの完結は所有権移転登記手続きの終了です。登記手続きは売主と買主との共同申請で行うので、何らかの障害があって登記手続きが進まない場合、裁判に訴えて判決によって登記をすることになります。その場合、売買があること、観念的には土地の所有権が買主に移転していること、代金の支払いも終わっていることなどを証明して判決を得れば、それを添えて買主が単独で移転登記申請をすることができます。
登記が祖父の代よりそのままになっている
友人から土地を購入して登記を行おうとしたところ、土地の登記名義人が、友人の祖父のままになっていることがわかりました。どうすれば所有権移転登記を受けることができるのでしょうか。
一般に、売買契約を締結し約束の代金を支払えば、売主から買主に所有権登記手続きがなされます。しかし今回の場合、何らかの理由で相続登記を経ていなかったために登記名義人が祖父名義のままになっていたのでしょう。したがって、買主が所有権移転登記を受けるためには、売主の祖父から現在の売主に相続による所有権移転登記をし、その上で売主から買主に対して土地の移転登記をするという手続きが必要となります。
祖父から現在の売主の相続による移転登記は、祖父の死亡の事実、土地を相続人の誰が相続したかなど、現在の売主が相続するまでの関係書類を準備しなければなりません。
また、売主以外の相続人から異議が出ることも考えられるので、すんなり話が進むかどうかが問題です。もし、異議が出るようでしたら、一度売買自体を見直し、相続人全員を売主として登記手続きをする方法なども検討するといいでしょう。
相続人が不明のとき登記の移転はどうすればいいか
友人から、友人が20年前に父親から相続したという土地を買いました。簡単な売買契約書を作り、代金は全額支払いました。その際、友人は「父親からの相続財産なので、所有権移転登記に時間がかかる」といっていました。ところが、土地が彼の名義に移転した直後に、交通事故で売主である友人は死亡しました。彼の妻と3人の子どもが相続人になりましたが、次男が行方不明です。どうすれば移転登記を受けることができますか。
次男は同僚の死亡によって相続人の1人となり、相続財産に対する権利者です。このことは、次男の行方不明が父親の生存中からか、死亡後のことであるか、ということは関係ありません。したがって、その相続財産の管理について誰かを代理人として置く必要があります。本人が失踪前に自分の財産を管理する者を定めていなければ、家庭裁判所に申し立てて財産管理人を選任してもらいます。財産管理人は、裁判所の許可を得て、失踪した次男以外の相続人とともに、同僚がした売買契約による所有権移転登記を履行することができます。したがって相続人が行方不明であっても、所定の手続きを踏むことで、所有権移転登記を受けることはできます。
