マンションのオーナーの変更で契約を結びなおすのか。

マンションのオーナーの変更で契約を結びなおすのか。

賃貸借契約が凍結した後、建物の所有権が売買または贈与によって、移転することもあります。
たとえば、部屋のオーナーが代わる場合に、元のオーナーと結んだ契約内容がそのまま引き継がれるかは、借主が部屋の「引渡し」をすでに受けているかによって異なります。
まず、入居が完了している(家財道具の搬入など)、または、入居前であっても鍵をすでに受け取っている場合は、「引渡し」が完了していると言えます。よって、この場合は、オーナーが代わっても、元のオーナーと結んだ契約内容が、そのまま引き継がれることになります(借地借家法31条1項)。
本来、契約は契約した際の当事者間の間でのみ効力を有するため、第3者はその契約に拘束されることはありませんが、建物の引き渡しがあったときは、法律で借主は新しい所有者に対しても自身が住む部屋の賃借人として権利を主張出来るのです。
つまり、たとえ新しい所有者が賃借人に対して、建物の明渡請求訴訟を提起された場合、賃借人(被告)は対抗要件の抗弁を主張することができます。そのときに新しい所有者が最高弁するためには、当該建物につき所有権移転登記手続を経由しているということを主張することができるということになります。
新しいオーナーは借主が元のオーナーと結んだ賃貸借契約をそのまま借主を賃借人として引き継ぐこととなり、改めて契約書を作りなおす必要はなく、その際に発生する手数料を負担する必要もないのです。
新しいオーナーが手数料を持ち、古い形式から新しい合理的な契約書にするというのであれば、断る理由もありません。
ただし、元の契約書よりも不利な内容が組み込まれた契約書に変更されるようであれば、断るべきです。
しかし、契約はしたが、オーナーが代わる前に入居しておらず、さらに、鍵の受け取りもしていなかった場合、元のオーナーとの契約は引き継がれることはありません。なので、この場合、新しいオーナーと改めて契約を結ばないと入居することは出来ません。さらに、新しいオーナーが部屋を貸すことを拒否した場合、入居することを諦めなければならないのです。
入居が出来なかったときは、前のオーナーに掛け合い、損害賠償を請求するか、もしくは、代わりの部屋を提供してもらうことは出来ます。

2019-10-24 15:32 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所