兄のアパートを大家に無断で引き継げるか

兄のアパートを大家に無断で引き継げるか

本来、賃借人は、賃貸人の承諾なしに、第三者へ賃借物に対する賃借権を譲渡することはできないことになっています(民法612条1項)。よって、賃借人が賃貸人に無断で譲渡を行った場合、賃貸人には、賃貸借契約の解除権が発生することになります(民法612条2項)。
また、無断譲渡による解除は、法定解除(民法540条以下)の規定によるものではなく、民法612条2項が適用されることになるので、相当期間を定めた催告をする必要はないということになります。
無断譲渡において、建物所有者を原告とした、所有権に基づく建物明渡請求訴訟を起こすときに、無断転借人や賃借権の無断譲受人は、被告ということになります。
ただし、無断転借人および無断譲受人は、賃貸借(使用貸借)契約終了に基づく建物明渡請求訴訟で被告となることはないのです。
これは、賃貸人(使用賃借)との間に、何らかの契約関係があるわけではないからです。
賃貸借契約終了に基づく、無断譲渡を原因とした建物明渡請求権の要件事実は、
①当該建物について、当事者間で賃貸借契約を締結していること
②賃借人に対して、当該建物についての賃貸借契約に基づき、賃貸人が本件建物を引き渡していること
③ⓐ第3者に対して、賃借人が当該建物における賃貸借契約に基づく権利(賃借権)を譲渡(売買等)していること
または
ⓑ第3者に対して、賃借人が本件建物について賃貸借契約を締結していること
④第3者が、賃借人から本件建物の引き渡しを受けて、これを使用収益していたこと
⑤賃借人に対し、賃貸人が賃貸借契約を解除する意思表示をしていること(この際、相当期間を定め、催告する必要はない。)
なお、無断転借人や無断譲受人は、建物を自主占有する者には該当しないため、同居人のような賃借人(使用借人)の占有補助者という立場にはならないです。
以上のことにより、たとえ兄弟姉妹間であったとしても、大家さんに無断で引き継ぐことは出来ません。大家さんは、賃貸借契約の際に、借主の人柄を見て、トラブルを起こす心配がないかを確認した上で、契約を結んでいます。それが、知らないうちに違う人が住んでいて、さらにその人柄がわからないのでは、大家さん自身、心配で困ってしまいます。
引き継いで住むということは、厳密にいえば、「賃借権の譲渡」にあたるので、大家さんの承諾が無く、無断で「賃借権の譲渡」をしてしまうと、契約を解除されることもありえます(民法612条)。
他にも、自身が借りている部屋を、第三者から家賃をもらう代わりに貸すといういわゆる「また貸し」も「賃借物の転貸」ということにあたるので、「賃借権の譲渡」と同様に、契約を解除する理由となります。
つまり、どのような場合でも大家さんの許可は必ず必要であるということが言えます。
ただし、第三者が賃貸建物を占有していたとしても、それが譲渡によるものか、または、転貸によるものなのかを賃貸人が把握できていないことが多々あります。
これは、賃貸人が、賃借人と第3者間で結ばれた転貸契約書や賃借権譲渡契約書を収得することが困難であることが原因といえます。
そもそも無断譲渡や無断転貸を、賃借者と第三者が契約を結んだこと自体はそこまで重要ではなく、賃借者が第三者に使用収益させたことが重要であるといえます。
裁判になった際には、訴状において、原告(賃貸人)が賃借人によって無断譲渡があったと主張したことに対し、答弁書において、被告(賃借人)が無断譲渡はなかったと否認を主張した場合、被告側は否認するにあたる理由を記載する必要があります(民事訴訟規則79条3項)。さらに、被告側は、賃貸建物が第三者によって使用収益している理由を述べなければならず、その過程の中で譲渡か、あるいは、転貸かが判明することになります。
その後、原告は判明した内容をもとにあらためて要件事実に沿った事実を主張することになります。
さらに建物を占有しているのが賃借人ではない氏名不詳の第三者であることがあります。近隣の情報や建物の現状をもとに当該建物を占有しているのが、氏名不詳の第三者であるとわかった際には、債務者(占有者)の身元を特定せずに行える占有移転禁止の仮処分を行うことになります。
仮処分命令の執行により、第三者である占有者を特定することができれば(民事保全法54条の2)、第三者である占有者および賃借人を被告人とする建物明渡請求訴訟を提起することになります。
ただし、仮処分執行および強制執行の際に、第三者である占有者が抵抗することが予想できるのであれば、執行官と協議をした上で、所轄警察署に相談をすることも必要です。
ところで「賃借権の譲渡」をしてしまった人もいるかもしれませんが、譲渡した側とされた側の関係が兄弟姉や親子など親密な関係の者であれば、そこまで心配する必要はないです。大家さん自身が心配しなくても大丈夫な人ならば、すぐに事情を話すことで許可がもらえるはずです。ただし、そのときは、契約相手が変わることになるので、不動産会社が間に入り、契約書の書き換えや敷金の名義変更などの手続きをすることになります。ですが、それさえすれば、契約を解除されることはほとんどないと言えます。
また、大家さん自身、無断譲渡が行われている事実を知っているにも関わらず、借主から賃料を受け取っていたのであれば、直接大家さんの承諾を得ていなくても暗黙の了解があったと認められ、契約の解除が認められないこともあります。
ただし、「また貸し」をした上で、さらに、元の契約よりも高い家賃を貰っていたとすれば、悪質とみなされます。よって、「また貸し」をすぐに解除し、大家さんから直接借りるようにするべきです。

2019-10-24 13:53 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所