入居してみると畳が日焼けしていて壁も汚れていた

入居してみると畳が日焼けしていて壁も汚れていた

入居の前後を問わず、部屋を貸し出す以上、大家さんには、部屋や設備をいつでも使用可能な状態に修繕する義務があります。
ただし、大家さんが負うべき責任の範囲は、雨漏り、畳や壁に穴が空いているなど借主が生活する上で、生活に差し支えが生じる範囲に関する必要最低限のみに限られます。
しかし、契約書に修繕に関する特約が記載されている場合は、その特約に従うことになります。
ex.契約書に「故意または過失により破損した場合には、借主が負担する。」などの内容の特約が記載されていれば、借主の負担で修繕を行う。
また、通常の生活の中で壊れてきた部分に関しては、特約がない限り、大家さんが負担するというのが一般的です。
では、畳の日焼けや壁の汚れはどのように解釈できるかということになりますが、これは住む上で特別差し支えがあるという程のものではないと考えられるので、大家さんには修繕費用を負担する義務はないといえます。
新規の入居者に対して綺麗にしておくことは常識ではありますが、法律の上では、大家さんに修繕を求めることに対する強制力はないのです。
思ったより汚かったなどの不愉快を回避するためにも、契約前の内見の際に気になる箇所の補修やクリーニングをしてもらえるのかの確認をしておくとよいと思われます。
ただし、あまりに汚いからといって、勝手に畳や壁紙の張り替えをしてしまうと、たとえ借主の自己負担であっても、大家さんとの間でトラブルになる可能性もあるので、張り替えなどをする際は、事前に大家さんに承諾を得る必要があります。
もし、無断で貼り替えなどを行い、トラブルになったとしたら、原状回復を求められることも考えられます。
原状回復とは、「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常を超えるような使用により損耗・毀損を復旧すること」と定義されているもので、原状回復の修繕にかかった費用に関しては賃借人が負担するものであるとされています。ただし、年数が経つにつれて変化することはいた仕方ないものに関しては、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれているものとし、この場合の原状回復は、賃借人が借りた当時の部屋の状態に戻すことではないとされています。
また、ここでいう通常の使用の基準についてですが、通常の使用と言ってもその範囲は極めて広く、判断基準そのものを定義することが困難なことから、建物価値の減少ととらえられる損耗等の一般的な事例を以下のように区分して、復旧費用の負担の有無の検討が必要であるとしている。
A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられるもの
B:借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用の結果とはいえないもの)
A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生又は拡大したと考えられるもの
A(+G):建物価値の減少の区分としてはAに該当するものの建物価値を増大させる要素が含まれているものBおよびA(+B)については賃借人の負担の検討が必要

2019-10-24 13:45 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所