友人との同居はまた貸しになるのか

まず、「また貸し(=転貸)」とはどのようなことをいうのかですが、自身が借りている部屋を第三者に貸し、その代わりに第三者から家賃を支払ってもらい、本来の部屋の借主である自身はその部屋に住まない状態のことをいいます。
本来、賃借人は、賃貸人の承諾なしに、賃借権を第三者へ転貸することはできないとされています(民法612条1項)。よって、賃借人が賃貸人に無断で転貸を行った場合、賃貸人には、賃貸借契約の解除権が発生することになります(民法612条2項)。
また、無断転貸による解除は、法定解除(民法540条以下)の規定によるものではなく、民法612条2項が適用されることになるので、相当期間を定めた催告をする必要はないです。
転貸の場合、まず確認しなければならないことは、転貸人が建物の所有者と賃貸契約を締結しているかどうか、また、転貸人が第三者に対して建物の所有者の許可を得た上で、建物を転借しているかということになります。
また、転借人が転貸人に対して賃料を支払わないことがありますが、そのときは、転借人が直接賃貸人に支払を行っていることが考えられます(民法613条1項)。なので、転借人の支払いが滞った際は、慎重に経緯を聞くことがよいです。
ただし、この場合転貸人を原告、転借人を被告として、主張を提起することができますが、転貸人の請求に対して、転借人は、賃貸人の了承を得ていないことを理由に賃料の支払いを拒絶する抗弁を主張したとしても、その抗弁は主張として認められないのです。
賃貸借契約終了に基づく、無断譲渡および無断転貸を原因とした建物明渡請求権の要件事実は、
①当該建物について、当事者間で賃貸借契約を締結していること
②賃借人に対して、当該建物についての賃貸借契約に基づき、賃貸人が本件建物を引き渡していること
③ⓐ第3者に対して、賃借人が当該建物における賃貸借契約に基づく権利(賃借権)を譲渡(売買等)していること
または
ⓑ第3者に対して、賃借人が本件建物について賃貸借契約を締結していること
④第3者が、賃借人から本件建物の引き渡しを受けて、これを使用収益していたこと
⑤賃借人に対し、賃貸人が賃貸借契約を解除する意思表示をしていること
(この際、相当期間を定め、催告する必要はない。)
さらに、同居人とは、賃借人(使用借人)の占有補助者という立場になるのが一般的です。賃貸借契約が終了するにあたって、建物明渡請求訴訟になった場合、同居人という立場であれば、被告となることはなく、責任を負う必要はないということになります。これは、賃借人に対して、賃貸人が建物明渡請求訴訟の債務名義を行使することによって、占有補助者にあたる同居人を部屋から退去させることが出来るからです。
しかし、賃借人が退去した後に、同居人だけが退去せず居座ってしまった場合はまた話が違ってきます。その場合、居座っている同居人に対して、自主占有が認められた場合、建物所有者は別件として原告となり、同居人を被告とした所有権に対する建物明渡請求をしなければならないが、同居人の自主占有が認められなければ、賃借人に対する債務名義によって、強制執行をすることが出来ます。
なお、部屋を共同で使用する場合が「また貸し」にあたるのかは、以下の2つの要素によって判断されます。
1つめは、同居人が家族や使用人という関係にあたる人かどうかです。同居する相手がこのような関係に該当するのであれば、同居をしても問題はないです。しかし、友人という関係であるなら「また貸し」とみなされる可能性があります。
2つめは、同居する相手から家賃または家賃の一部を徴収するかどうかです。家賃は自身で支払い、同居人は無償で住んでもらうのであれば、問題はないですが、家賃または家賃の一部を取るのであれば、「また貸し」になる可能性が高いです。
これは、賃貸建物が第三者によって占有されていた場合、賃貸人にとっては、譲渡なのか、それとも転貸なのかがわからないことがあります。このとき、賃借人と第三者の間で交わされた契約内容を賃貸人が把握することは困難だと言えます。このことから、譲渡や転貸に関しては、譲渡もしくは転貸の契約を結んだかではなく、賃借人が第三者から賃貸建物による使用収益をしていたかを重要視されるからです。
ただし、第三者が賃貸建物を占有していたとしても、それが譲渡によるものか、または、転貸によるものなのかを賃貸人が把握できていないことが多々あります。
これは、賃貸人が、賃借人と第三者間で結ばれた転貸契約書や賃借権譲渡契約書を収得することが困難であることが原因といえます。
そもそも無断譲渡や無断転貸を、賃借者と第三者が契約を結んだこと自体はそこまで重要ではなく、賃借者が第三者に使用収益させたことが重要であるといえます。
ですが、第三者が使用収益をしているかを立証することは可能であり、表札や郵便受けが第三者のものになっていることを示す写真、賃貸人や隣人による陳述書、第三者の住民票、賃借人が使用していないことを示す賃借人の住民票などによって出来ます。
ただし、転貸が背信行為として認められるものでなければ解除権の行使が制限されることもあります。
他にも建物を占有しているのが賃借人ではない氏名不詳の第三者であることも考えられます。近隣の情報や建物の現状をもとに当該建物を占有しているのが、氏名不詳の第三者であるとわかった際には、債務者(占有者)の身元を特定せずに行える占有移転禁止の仮処分を行うことになります。
本仮処分命令の執行により、第三者である占有者を特定することができれば(民事保全法54条の2)、第三者である占有者および賃借人を被告人とする建物明渡請求訴訟を提起することになります。
裁判になった際に訴状において、原告(賃貸人)が賃借人によって無断譲渡があったと主張したことに対し、答弁書において、被告(賃借人)が無断譲渡はなかったと否認を主張した場合、被告側は否認するにあたる理由を記載する必要があります(民事訴訟規則79条3項)。さらに、被告側は、賃貸建物が第3者によって使用収益している理由を述べなければならず、その過程の中で譲渡か、あるいは、転貸かが判明することになります。
その後、原告は判明した内容をもとにあらためて要件事実に沿った事実を主張することになります。
ただし、仮処分執行および強制執行の際に、第三者である占有者が抵抗することが予想できるのであれば、執行官と協議をした上で、所轄警察署に相談をすることも必要です。
結局のところ、友人と同居した際に、友人から家賃の一部であっても徴収すれば、「また貸し」とみなされるので、大家さんはそれを理由に契約を解除出来るので、今の部屋に住み続けたいのであれば、友人との同居はしないほうがよいです。
ただし、話を持ちかけただけで、実際には「また貸し」をしていなければ、契約解除の理由にはならないので、出る必要はないです。

2019-10-24 13:58 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所