夫が死亡した場合、借家権を相続できるか(内縁の場合はどうか)

夫が死亡した場合、借家権を相続できるか(内縁の場合はどうか)

まず、賃借権は財産的価値を有し、被相続人(=亡くなった者)だけが専属で所有する権利といえるものではないということから、賃借権は相続の対象であるとされます。なので、通常は、被相続人(亡くなった人)の相続人が被相続人の所有建物の賃借権を相続することになります。
では、正式な相続人ではない、内縁関係であっても、賃借権を相続することが認められるのかということになります。ここで重要視される事は、被相続人に正当な相続人(前妻との間の子供など)が存在するかということになります。
<被相続人に相続人がいる場合>
もしも正当な相続人がいるのであれば、相続した賃借権を援用し、対抗してくることが考えられます。
また、被相続人と一緒に住んでいたのであれば、同居人という立場にはなりますが、内縁関係は正当な相続人ではないので、賃借権を相続することは難しく、さらに、建物に対する占有権原を持たない占有者として、所有権に基づく返還請求権による建物明渡請求権の対象となってしまうことも考えられます。
ただし、判例上では、被相続人に正当な相続人がいないく、また、被相続人と同居していた場合に限り相続人が相続した賃借権を援用できるものとなり、被相続人と内縁関係にあった配偶者に承継され(借地借家法36条)、当該建物に居住し続けることが可能になります。
内縁が居住を認められるための具体的な要件としては、
①被相続人に相続人がいるということ(相続人が存在しないのであれば、借地借家法36条の問題ということになります。)
②当該同居者が被相続人にとって家族共同体の一員と評価することができること
③当該同居者が被相続人死亡後も引き続き当該建物に居住し続けていること
となります。
内縁関係という立場は、相続人が相続した賃借権を援用することしかできず、自身で賃借権を得られるというわけではないのです。つまり、賃貸借契約上の権利および義務は相続人に帰属し、内縁側に帰属されるということではないのです。
しかし、内縁側は債務不履行によって賃貸借契約が解除されないように賃料の第三者弁済をしなければいけないと考えられます。
結局のところ、相続人がいるのであれば賃借権は相続人が相続することになるので、内縁側が賃借権を相続することは難しいということになります。
さらに、催告や解除の意志表示、更新拒絶、解約申入れを希望する際は、当該相続人に対して行うことになります。

<被相続人に相続人がいない場合>
被相続人に相続人が存在しないのであれば、賃借権を相続する者がいないということになり、よって、内縁側が賃借権の援用をすることはできないということになります。
ですが、相続人がいないのであれば、正式な夫婦関係ではないにしても、被相続人と事実上の夫婦関係であり、一緒に暮らしてきた同居人であるならば、正式な関係の者と同等の立場とみなされ、そのまま引き継がれることも考えられます(借地借家法36条)。
さらに、借主と共にマンションで同居していた上に、内縁関係にあるのであれば、亡くなった夫を助けてきたことは明らかで、借家の居住権に関しては、他の相続人より強く保護されるべき立場であると言えます。
このような場合に、内縁側を保護するという目的から、特別規定が設けられたのです。これによれば、
①居住用建物の賃貸借契約において
②被相続人が相続人なく死亡した場合、
③被相続人と事実上の夫婦関係もしくは養親子関係にあった者で、
④被相続人と同居していた者は
当該建物の賃借権を承継することができると定められています。
よって、上記の要件を満たすのであれば、正式な相続人が相続をしたいというような特別な事情が無い限りは、内縁側であっても、賃貸借契約による債権および債務を承継することになります。
内縁側が承継を望まない場合は、被相続人に相続人がいないまま死亡したことを内縁側が知ってから1か月以内に賃貸人に対して、反対の意思を示したときには、内縁側に承継されることはないです。
居住用の借家ではなく、店舗や事務所といったものでは、上記のような引き継ぎの規定を適用することは出来ません。
相続人が他にいない場合、「特別縁故者への分与(民法958条の3)」という制度があり、被相続人と共に生計を立てるなどしていた人に対して、相続財産を与えるもので、家庭裁判所に申立てをすると、賃借権などの分与を請求することができるようになります。
請求するのに一定期間が設けられているので、早めの手続きが必要です。
また、相続を受けることに関する説明を大家さんにし、出来るのであれば、自身名義の契約書を作りなおすとよいです。

2019-10-24 15:29 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所