夫と離婚したら妻は賃貸マンションから出て行かねばならないのか

夫と離婚したら妻は賃貸マンションから出て行かねばならないのか

本来、同居人(賃借人ではないが、共に生活をしていた者)は、賃借人に対する占有補助者という立場になるのが一般的であるため、賃貸借契約の終了における、建物明渡請求訴訟が生じたとしても、被告になることはないです。
これは賃貸人が持つ、建物明渡請求訴訟の債務名義は、賃借人に対するものであるため、占有補助者である同居人も賃借人と共に退去させることができるからです。
しかし、建物明渡請求訴訟において賃借人が退去したにも関わらず、同居人が居座り退去をしないということがあれば問題になります。このような場合、退去をしない同居人に対して、自主占有が認められた場合、賃借人のときとは別に、建物所有者が原告となり、同居人を被告とした所有権に基づく建物明渡請求を行うことになります。
退去しない同居人に自主占有が認められなければ、賃借人に対する建物明渡請求訴訟の際に得た債務名義を持って、強制執行を行うことが可能となります。
ただし、離婚したとはいえ、元は夫婦であったことから賃貸借契約における賃料債務を共に負っていたということを考慮すれば、以下の2つの理由により、部屋を出ていく必要はないと考えられます。
まず1つめは、マンションを借りたときから、自身も同居していた場合です。夫婦や親子など、家族関係にある者が、同居するために部屋を借りたのであれば、家族全員が「家庭共同体」として契約するものであると考えられています。よって、借主としての名義が自身でなかったとしても、契約に関係のある当事者として住む権利を主張することはできます。もし、元夫が大家さんと合意で妻への嫌がらせのために契約を解除したとしても、妻には住み続ける権利を主張することが可能です。
2つめは、最初は夫だけが住んでいたが、結婚したことによって、妻が同居することになった場合です。このような場合、契約時には妻はいなかったので、妻が元夫と共に契約をしたとは言えません。ですが、少なくとも結婚してから離婚するまでの期間は、適法の元、元夫と共に居住していたことは明らかで、第三者というような遠い関係ではないと言えます。
つまり、賃借権を夫婦で共有していたと考えられます。また、夫がマンションから出て行ったことから、離婚をしたときに、夫は妻に対して、賃借権を譲渡したものであると、考えられます。
これらのことを考えると、この譲渡は、無関係な第三者に対するもの(無断譲渡)ではないので、大家さんへの背信行為にはあたらず、契約を解除する理由としては認められないです。さらに、元夫から妻へということを考えた場合、同居人に対するものであると言えるので、妻がマンションを出て行く必要はないです。
なお、無関係な第三者に対する譲渡とは、無断譲渡のことを指します。
無断譲渡とは賃借人が、賃貸人の承諾なしに、賃借物に対する賃借権の譲渡することはできないことになっています(民法612条1項)。よって、賃借人が賃貸人に無断で譲渡を行った場合、賃貸人には、賃貸借契約の解除権が発生することになります(民法612条2項)。
また、無断譲渡による解除は、法定解除(民法540条以下)の規定によるものではなく、民法612条2項が適用されることになるので、相当期間を定めた催告をする必要はないです。
賃貸借契約終了に基づく、無断譲渡を原因とした建物明渡請求権の要件事実は、
①当該建物について、当事者間で賃貸借契約を締結していること
②賃借人に対して、当該建物についての賃貸借契約に基づき、賃貸人が本件建物を引き渡していること
③ⓐ第3者に対して、賃借人が当該建物における賃貸借契約に基づく権利(賃借権)を譲渡(売買等)していること
またはⓑ第3者に対して、賃借人が本件建物について賃貸借契約を締結していること
④第3者が、賃借人から本件建物の引き渡しを受けて、これを使用収益していたこと
⑤賃借人に対し、賃貸人が賃貸借契約を解除する意思表示をしていること(この際、相当期間を定め、催告する必要はない。)
ただし、第3者が賃貸建物を占有していたとしても、それが譲渡によるものなのかを賃貸人が把握できていないことが多々あります。
これは、賃貸人が、賃借人と第3者間で結ばれた賃借権譲渡契約書を収得することが困難であることが原因といえます。
そもそも無断譲渡を、賃借者と第3者が契約を結んだこと自体はそこまで重要ではなく、賃借者が第3者に使用収益させたことが重要であるといえます。
裁判になった際に訴状において、原告(賃貸人)が賃借人によって無断譲渡があったと主張したことに対し、答弁書において、被告(賃借人)が無断譲渡はなかったと否認を主張した場合、被告側は否認するにあたる理由を記載する必要があります(民事訴訟規則79条3項)。さらに、被告側は、賃貸建物が第3者によって使用収益している理由を述べなければならず、その過程の中で譲渡か、あるいは、転貸かが判明することになります。
その後、原告は判明した内容をもとにあらためて要件事実に沿った事実を主張することになります。

2019-10-24 14:16 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所