居住用で借りたマンションを事務所として使いたい。

居住用で借りたマンションを事務所として使いたい。

賃貸住宅では、たいていの場合は契約書の中で使用目的が決められているため、原則的に使用目的を変更することは禁止されています。
原則的に禁止になる理由としては、
①共同住宅から来る制約(周りの居住者に迷惑になる場合)、
②建物の構造から来る制約(建物の強度から不適切になる場合)、
③地域性から来る制約(地域的にふさわしくない場合)
などが挙げられます。
また、大家さんに無断で契約書に記載されている使用目的以外の使用をした際には、違反となり、契約を解除され、退去しなければならないこともあり得ます。
さらに、賃貸者が建物を契約上とは違う利用状況であった場合、問題になることが多々あります。
賃借人の建物における利用状況が契約上の使用目的と違うと判断された場合、賃貸人側は現地調査に望み、証拠となる現地の写真やビデオおよび撮影日時や撮影した目的物などを記録として残し、退去などを求めることも考えられます。
なので、現地で建物の利用状況を確認し、賃貸借契約上、賃貸建物の利用目的が、契約上では居住となっているにもかかわらず、店舗や事務所として使用されているなどが事実であれば、用法遵守義務違反であるとみなされます。その際に、賃貸人側から違反であると主張されると、賃貸借契約の解除を要求されることもあります。
ちなみに用法遵守義務違反とは、賃借人は、賃貸借契約、または、賃借物の性質により定められた使用方法に則って、賃借物を使用・収益をしなければならず(民法616条、および、594条1項)、賃借人が契約上の用法とは異なった使用・収益をした場合は、債務不履行にあたるとみなされるので、賃貸人は相当の期間を定め、用法を改める旨を催告することになります。
しかし、催告したにも関わらず、賃借人が用法を改めなければ、賃貸人は解除権を行使することが可能になります(民法541条)。
用法遵守義務違反を原因とした賃貸借契約終了に基づく建物明渡請求権の条件はは、
①当該建物について、当事者間で賃貸借契約が締結していること
②賃貸人が当該建物についての賃貸借契約に基づき、賃借人に対して本件建物を引き渡していること
③当事者間で、契約書の中で当該建物について住居として使用することを合意し、あるいは、当該建物が性質上、一般的に居住のための建物であるということ
④賃借人が当該建物を居住として使用することに合意し、または、建物の性質により定められた用法と異なり、店舗として使用収益をしていること
⑤ⓐ賃貸人が、用法違反について、店舗としての使用収益をやめるように催告していること
または
 ⓑ店舗にするために改造をした部分に対する修復を求める催告をしていること
⑥ⓐ使用収益をやめるように催告した後、賃借人が相当期間内に店舗としての使用収益をやめなかったということ
または
 ⓑ店舗として改造した部分の修復に関する催告の後、相当期間が経過していること
⑦賃貸人が催告に定められた相当期間が経過した後、賃借人に対して賃貸借契約を解除する意思表示をしていること
が挙げられます。
なお、建物明渡請求訴訟において、現地の写真やビデオなどは証拠資料として使用することができるので、現状を正確に記録する必要があります。
もし、今後、他の使用予定がある時は、前もって契約時に特約としての条項を加えておくこともよいです。
しかし、事情によっては了承を得られることもあります。
例えば、1階の部屋であるや、周囲にも同じような使用目的の部屋があるなどの場合には、了承が得られる可能性があります。
ただし、家賃の値上げや権利金の要求などがあった場合、要求をのむ必要があります。

2019-10-24 15:45 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所