仮換地指定された土地
仮換地指定された土地を買っても大丈夫か→売買代金を決定するときの基準を明確にする。
隣のS市に住む友人Kは、親が死んで宅地を相続しました。その後すぐに、大規模な区画整理が始まり、相続した多くの宅地が仮換地の指定を受けました。相続税その他で出費がかさんだらしく、私に仮換地指定された宅地を買わないか打診してきました。
仮換地指定された宅地はそもそも売買できるのでしょうか。また売買できるとしても、通常の土地売買と違った留意点はあるのでしょうか。
区画整理事業が始まると、対象となった地区内の宅地は換地が行われます。というのは、区画整理は整地造成に相当の時間を要するので、従前の宅地の使用収益ができなくなるからです。そこで、とりあえずの仮の換地を行い、土地の所有者にその仮換地の使用収益を認めるのが仮換地の制度です。ただし注意しなければならないのは、仮換地は暫定的に従前の宅地に代わって特別に使用収益する権利を認められたものにすぎないので、仮換地で土地の使用収益はできても、売買のように仮換地を処分することはできないという点です。
したがって、あなたのケースでは、Kさんが指定を受けた仮換地を売買の対象にすることはできません。もっとも仮換地の指定を受けても従前の宅地の売買は可能なので、仮換地を売買の対象にした場合には直ちに契約が無効になるのではなく、特別な事情がない限り、従前の宅地の売買とみなされることになります。
また通常の土地売買との違いについては、区画整理事業では一般に換地が行われると従前の宅地の面積より換地の面積のほうが減少します（これを減歩といいます）。ですから、売買代金を決定するときの基準が従前の宅地の面積なのか減歩された面積なのかについて、後日、トラブルになることもありますので、契約書で明確にしておきましょう。
