借地上の建物に抵当権を設定する場合に地主の承諾は必要か
土地を賃借して建物を所有している者に融資をし、建物に抵当権を設定する場合、地主から承諾書を取っておくべきでしょうか。また、その際の注意点はあるでしょうか。
借地上の建物を担保にとる場合、地主から承諾書を取りつけておくことが普通です。地代の不払いが起こって地主から賃貸借契約を解除され当該建物が収去されると、設定した抵当権などが無意味になるからです。このような承諾書には、どのような法的効力が認められるのかが問題となります。これまでの裁判例をみると、承諾書は約束文書として有効と認めながら、地主に対して、怠ると損害賠償義務を負うことになる抵当権者への通知義務を負担させるか否かについては、具体的事実関係を検討して判断しています。 そこで、承諾書に完全な法的効力を発揮させるためには、地主に承諾書の控えを渡し、借地人が地代の支払いを怠るようになったら、必ず連絡してくれるように念を押し、地主の意思を確認しておくのがよいでしょう。
