建ぺい率違反による解除
売却建物が建ぺい率違反だったため解除を申し入れられた→解除のほか損害賠償を請求されることもある。
父が亡くなり相続税を納めなければならなくなりました。現在住んでいる家と土地が父の所有だったので、相続税はかなりの額に上ります。そこでやむを得ず、家と土地を売却して相続税を払うことにしました。結局、Yに譲ることになり、売買契約を交わし、代金を受け取り移転登記も完了しました。
ところが後日、Yが「買った家は建蔽率の点で建築基準法違反と分かったので、契約を解除したい」と申し入れてきました。良く調べると、確かに建蔽率に違反しています。私は解除の申し入れを受けなければならないのでしょうか。
確かに、建ぺい率などの建築基準法上の制限に違反している場合、特定行政庁（市町村長や知事）から一定の制限を設けて、撤去･改築･修繕などの指導を受けることもあります。このため、建築基準法違反の建築物は買主にとってはリスクがあり、場合によっては売買の目的を達成できないことにもなりかねません。建築基準法違反などの問題点があることを知らずに建物を買った場合は、買主は民法の規定に従って契約を解除し、損害賠償を請求できることもあります。 ただ、建ぺい率違反があったからといって、常に契約を解除できるとは限りません。建築物に少しばかり手を加えたり、改築費用もほとんどかからない場合は、契約を解除することができず、かかった費用相当の損害賠償請求ができるだけです。また、あなたが売買契約時に、建ぺい率違反のことを説明していなかったのは確かですが、Yに不注意があって建ぺい率違反を知らなかった場合は、Yから契約を解除することができません。 具体的事情によって、処理も異なってくるので、弁護士に相談してください。
