抵当権の設定がある不動産を購入する際の注意点
信用金庫を債権者とする5000万円の極度額の根抵当権が設定されている土地を購入することになりました。信用金庫に対する残債務は3200万円です。この場合、一括して残債務を清算する余裕はありませんが、この物件を買いたいと思っています。どのようにしたらよいでしょうか。
通常、不動産の購入にあたって、その物件に抵当権などの担保権が設定されている場合には、債権者に残債務額を確認し、所有権移転登記手続きまでに残債務金を支払って、抵当権などの設定登記の抹消をしてもらうということになります。この場合、債務清算で債権者に支払った金額は、当然、売買代金額から控除されます。 今回の場合のように一括弁済できないというような事情がある場合、抵当権がついたままで不動産を買い、所有権移転登記を受けることもできます。その場合にも、債権者に残債務額を確認し、同様の条件で新しい所有権者が支払うことを承諾してもらう手続きが必要です。このような場合にも、売買代金の額を定める際、新所有者が負担する引受債務金が考慮されるべきです。 なお、今回のような根抵当権の場合、引き受けに際し、元本を確定させることが重要です。根抵当権とは、継続的取引から生じ、増減変動する多数の債権について、限度額をあらかじめ定めておき、将来確定する債権をその範囲内で担保する抵当権のことです。そのため、元本が確定しない限り、極度額まで債務が拡大する危険性があるため、元本確定が重要なのです。 また、物件に売主が話した以外の抵当権が設定されている場合もあります。ですので、売買に当たっては、必ず登記簿等謄本で権利関係を確認し、他の抵当権や仮登記がついていないか調べること、債権者に残債務額などを確認することが必要です。
