売り主の担保責任
担保責任
前述したように、売り主は本来的義務として「特定の目的物をそのままの状態で引き渡せばよい」とされます。しかし、売り主は事実上、完全な状態で目的物を買い主に移転すべき地位にあると言えます。読者はここまで読んで「ほっ」としたことでしょう。売り主が不完全な状態で不動産を引き渡して問題がない、というと、しっくり来ないものです。そして、完全な状態で目的物を引き渡す義務に関し、民法には売り主の担保責任という内容が規定されています。
この「売り主の担保責任」にはまず「他人物売買の担保責任」というものがあります。
民法では「他人物売買」と言って、規定上は他人の権利を売却することも不可能ではありません。つまり、売り主に売買目的物の所有権が帰属していない場合も、ひとまず売買ｃ人物を売買目的物とした場合、売り主はその権利を取得して買い主に移転する義務を負うことになります。
こうしたケースで、売り主が他人の権利を取得して買い主に移転することができなければ、担保責任を負うことになります。これを「他人物売買における追奪担保責任」と言います。一般に、売買目的物に対する権利に欠陥があった場合の売り主の担保責任を指します。この追奪担保責任は、売買契約での本来的義務といえる「財産権移転義務」に違反したことから生じる必然的な結果です。
ここでいう権利移転不能には結果発生の可能性が全くない「絶対的な不能」のみならず、状況によっては結果発生の可能性がある「社会通念上の不能」も含まれます。例えば、山田さんが佐藤さんの不動産を中村さんに売っても、佐藤さんに譲渡する意思がないと、後者の「社会通念上の不能」となるわけです。この場合は、売り主である山田さんに担保責任が生じることになります。
なお、権利移転不能が買い主の責に帰すべき事由によるものである場合（買い主のせいで所有権が移転できない場合）、買い主に原因がある以上、売り主の担保責任を追及することはできません。例えば、買い主が不動産の実際の所有者から直接購入したために、売り主との間での不動産の引き渡しが不能になっても、売り主に担保責任は生じないことになります。
こうした「他人物売買」の担保責任の効果としては、売り主に責任が生じているわけですから、買い主に売買契約を解除する権利が付与されたり、買い主が売り主に権利が属しないことを知らない場合は損害賠償請求ができたりします。逆に、買い主が売り主に権利が属しないことを知っている場合は損害賠償請求ができません。買い主が分かっているのなら、当然でしょうね。また借地を売買する場合において（借地権売買の場合）、地主の承諾を得られなくても、「他人物売買の契約解除の法理」（売り主が売却した権利を取得して買い主に移転できない場合は、買い主は契約を解除できる）が適用され、司法判断でも解除が認められています。
また、売り主が自分に所有権がないことを契約当時に知らなかった場合（善意の場合）で、権利を取得して買い主に移転できない場合は、売り主にも解除権があります。ただ、買い主も同様に善意の場合は、売り主は損害賠償責任を免れません。
次に「瑕疵担保責任」があります。瑕疵とは、日常的にあまり耳にしない難しそうな言葉ですが、欠陥（もしくは傷や欠点）を意味します。そして、売買契約を締結する前から目的物に隠れて存在していた瑕疵について、売り主が担保するのがこの瑕疵担保責任です。このため、契約締結後に発生した瑕疵について、売り主の責めに帰すべき事由がない場合は、瑕疵担保責任の問題とはならず、別の「危険負担」（債務者の責めに帰すべき事由によらず債務が履行できなくなった場合に、それと対価関係にある債務も消滅するか否かという問題）で扱う案件となります。仮に売り主の責めに帰すべき事由があったとしても「債務不履行」の問題となります。
元々、売り主は本来的義務として買い主に目的物をそのまま移転すればいいのであって、欠陥を解消して引き渡す義務までないことは先にも述べた通りです。そうした意味で、売り主が瑕疵担保責任を負う状況は「原始的不能」といわれます。
そして、あくまで瑕疵担保責任の問題が発生するのは、売買契約前からの目的物の瑕疵が「隠れていた」場合であり、最初から顕在化していた（隠れていなかった）時は当てはまりません。契約前から欠陥が明らかだった場合は、「数量を指示して売買をした物に不足がある場合又は物の一部が契約時に既に滅失していた場合に、買い主がその不足又は滅失を知らなかった時について準用する」と規定する民法５６５条の問題となります。
三つ目に「数量を指示した売買（いわゆる数量指示売買）」で、売買目的物の分量が約束より不足していた場合、買い主が不足していたことを知らなかった場合は、損害賠償請求権や代金減額請求権、契約の解除権（数量が不足していたなら買っていなかったであろう時に解除権が生じる）が生じます。契約締結前に売買目的物の一部が「滅失」していた場合も同様の扱いとなります。
四つ目に「権利の担保責任」があります。民法では「Ａ他人に権利の一部が属する場合」「Ｂ用益的権利による制約を受ける場合」「Ｃ売買目的物に抵当権があり、債務が弁済されなかったために抵当権が実行された場合」の３つのパターンがあります。
Ａのケースでは、買い主は売買目的物の権利の一部が売り主に属していないことについて善意か悪意かに関わらず、代金を減額請求できます。さらに善意の買い主には解除権（売り主に属する部分だけなら目的物を購入しなかった場合）と損害賠償請求権が認められます。
Ｂのケースでは、売買目的物の利用が、工作物や竹木を所有する目的で他人の土地を使用する権利（地上権）、設定行為で定めた目的に従って他人の土地を自己の土地の便益に供する権利（地役権）、小作料を支払って他人所有の土地を耕作する権利（小作権）、債権の担保として質権設定者から受け取った物を質権者が占有し、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる権利（質権）、他人の物の占有者がその物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置することを内容とする権利（留置権）が、登記された賃借権で制約を受ける場合は、善意の買い主に解除権（売買目的不達成の時に限る）と損害賠償請求権が与えられます。借地借家法に基づく対抗力（借地借家法における借地上建物の登記、借家契約での引き渡し）のある賃借権がついていた場合も同様です。用益的権利（ある事物を所有している人以外で、それを占有できる人の権利）による制約は、「権利の瑕疵」とも称されます。この用益的権利による制約規定は、地役権が存在しなかった時にも準用されます。
Ｃのケースでは、債務弁済がなされなかったために抵当権が実行された場合、買い主は担保責任を追及できます。一定の類型の債権を有する者に付与される債務者の財産について他の債務者の財産について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利（先取特権）でも同様の扱いとなります。この場合、買い主に認められるのは、所有権を失った場合の解除権や、買い主自身が支出して所有権を維持した場合の費用請求です。どちらの場合も、損害が生じれば、買い主が善意か悪意かに関わらず、損害賠償請求権も行使できます。
買い主は目的物に関して権利を主張する者があるために権利の全部か一部を失うおそれがある場合か、抵当権等の登記がある場合は、そのリスクの限度に応じて売買代金の全部又は一部の支払いを拒むことができます。この場合、売り主は、買い主に売買代金の供託（金銭や有価証券等を国家機関である供託所に提出してその財産の管理を委ね、その供託所を通じてそれらの物を権利者に取得させることにより、債務の弁済や裁判上の保証など一定の目的を達成する仕組み）を請求できます。
【メモ】いろいろな「物権」
「物権」とは物を支配する権利で、典型なのが「所有権」です。その基本的な性格は、全ての人に権利を主張できる「絶対的排他性」です。「債権」は特定の人に対してしか権利を主張できません。法律で定められていない新たな物件の設定はできないとされています。これを物件法定主義といいます。
「地上権」は建物や工作物を所有する目的で他人の土地を使用する権利を言います。この権利は土地所有者の承諾がなくても他人に譲渡できます。地上権は設定した土地所有者に登記義務があるため、登記簿に記されているのが一般的です。
「地役権」は自分の土地の利便性を高めるために他人の土地を使用できる権利です。他人の土地を通行させてもらうために設定する「通行地役権」が典型です。通常、他人の土地を通行する人（要役地の所有者といいます）と通行される人（承役地の所有者といいます）が通行地役権設定契約を結んで通行料が取り決められますが、法律上は無償とすることも可能です。地役権は登記も可能です。
「永小作権」は小作料を支払って他人の土地で耕作や牧畜をする権利です。地上物の所有自体を目的とせず、設定行為により譲渡性を制限できる点や対価の支払いがあることが特徴です。この権利は現在、ほとんどが農地などへの賃借権の設定による賃借小作権で、永小作権が設定されている例は少ないとみられます。
「入会権」は村落共同体などが山林原野などで土地を総有し、伐採や採草、キノコ取りなどを共同して行う慣習的な物権です。入会権を持つ村落共同体を入会団体といい入会権が設定された土地を入会地といいます。入会権は、土地に対するものだけでなく、入会団体の共同所有物や預貯金に対しても認められます。
「抵当権」は債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利です。主に不動産を目的とする物権です。抵当権の特徴は「非占有型」の担保物権である点で、抵当権が設定されても担保となる目的物を債権者に引き渡す必要がありません。これに対し、同じ「約定担保物権」の「質権」は目的物の引き渡しを必要とします。抵当権は、抵当権設定者が引き続き担保の目的物を自由に使用できる点で効率的です。
「質権」は債権の担保として質権設定者（債務者か第三者）から受け取った物（不動産か動産）を質権者（債権者）が占有し、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる権利です。上記したように、占有の移転が要件となります。債務者は期限までに債務を弁済しなければ当該目的物（質物）の所有権を失います。
「留置権」は他人の物の占有者がその物に関して生じた債権の弁済を受けるまで、その物を留置することを内容とする担保物権です。同じ法定担保物権に属する先取特権に認められる物上代位性や優先弁済の効力は認められません。同時履行の抗弁権と同じ機能を持ちます。民法だけでなく、商法にも留置権の規定があるため、前者を民事留置権、後者を商事留置権と呼びます。
「先取特権」は一定の類型に属する債権を有する者に付与される物権で、債務者の財産について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利です。債権平等原則に反しますが、公平性の観点から設けられた権利です。不可分性（全部の弁済を受けるまで対象物全部に及ぶ）や物上代位性（物や権利の法的な属性が関連する物や権利に及ぶ）といった性質を有します。債務者の有する売上債権や預金債権を差し押さえて未払給与や未払管理費などを回収する場合に活用されます。
「占有権」は物に対する事実上の支配状態（占有）の保護を目的とする権利です。所有する意思で物を占有することを自主占有、所有の意思がなく物を所持することを他主占有といいます。また、占有者本人が他人のために一時背乳する権利義務を持ち、物を占有することを自己占有、他人の直接占有を通じて取得する占有を代理占有といいます。占有の移転を引き渡しといい、占有権は相続で包括的に承継されます。
【メモ】供託の仕組み
供託とは、金銭や有価証券などを国の機関である供託所に提出して管理してもらい、最終的には供託所がその財産をある人に取得させることで一定の法律上の目的を達成しようとするために設けられている制度です。供託が認められているのは、民法や商法、民事訴訟法などの法律上の規定により、供託が義務付けられたり、供託をすることが許容されたりしている場合に限られています。供託の種類としては、弁済供託や担保保証供託、執行供託、保管供託などがあります。供託所は法務局や地方法務局などがその事務を取り扱っています。具体的には、家の借り主が支払日に地代や家賃を貸し主に持参したものの、地代や家賃の値上げなどを理由として受領を拒否された場合などに利用されます。供託には供託金が必要です。
強制競売と特則
民法は「強制競売における買受人は、債務者に契約の解除をし、又は代金の減額を請求できる」と規定しており、競売も売買の性格を有します。この規定に出てくる「強制競売」は、政府機関による目的物の売却行為も含みます。民事執行法が制定される前の用語であり、担保権を有しない金銭債権を回収するための強制執行としての不動産競売を意味します。そして、担保権の実行としての競売や公売処分も含みます。
ただ、売買の一種ではありますが、裁判所が関与し、権利の実行のために行われるという特徴があります。そして、競売の特色により「物の瑕疵の担保責任の否定」「債務者が無資力の場合の債権者への代金返還」「損害賠償の否定」に関して特則が定められています。
まず、物の瑕疵の担保責任の否定についてですが、物の瑕疵に担保責任は認められていません。なぜかといいますと、強制競売という手続きでは、最初から買受人は一定程度の瑕疵の存在を覚悟していると推測されるからです。例えば、評価書に「国道に接している」と記載された土地を競落したのに、通路のない袋地だったというケースで、物の瑕疵とみるのが相当であるとして担保責任を否定した裁判例があります。
次に債務者が無資力の場合の債権者への代金返還ですが、民法は、債務者が無資力である場合、代金の配当を受けた債権者にその代金の全部又は一部の返還を請求できると定めています。買受人は債務者に対する代金減額請求が認められますが、競売に関わる債務者は資力がないのが通常であるため、債権者への代金減額請求により、買受人を保護する特則といえます。
最後に損害賠償の否定ですが、強制競売の担保責任では契約の解除や代金減額請求は定められていますが、損害賠償請求は認められていません。しかし、債務者が権利の瑕疵を知りながら申し出なかった場合や、債権者がそれを知りながら競売を求めた場合に限定し、買受人はそれぞれ債務者や債権者に損害賠償を請求できると定められています。
除斥期間と時効
民法は、担保責任の追及に１年の期間制限を設けています。この制限の性質は「除斥期間」で、裁判外で１年以内に権利行使の意思を売り主に明確に告げれば、権利は保たれます。そして、担保責任に基づく損害賠償や補修などの請求権は、通常の債権として売買目的物が引き渡された時から１０年の消滅時効に服することになります。なお、「他人物売買」や「抵当権が実行された場合」の担保責任は、目的物の所有権を得られなかったり、所有権を失ったりする場面の問題であるため、期間制限はありません。
【メモ】除斥期間と消滅時効
法律関係を速やかに確定させるため、一定の期間が経過すると権利が消滅する制度という点で、除斥期間と消滅時効は類似していますが、相違点があります。まず、除斥期間は、時効のように中断が認められず、原則として停止もしません。また、消滅時効は当事者の援用（意思表示）が必要ですが、除斥期間は経過しているという事実があれば、当事者の援用は不要です。つまり、裁判所が期間の経過を認めれば、適用できてしまいます。さらに、消滅時効は権利行使が可能になった時点から期間が進行しますが、除斥期間は権利発生時から進行します。そして、除斥期間には消滅時効が認められる遡及効（効力が起算日に遡ること）が認められません。消滅時効は権利関係当事者間の利害調整を目的としていますが、除斥期間は権利関係の早期紛争解決を図るものと言えるでしょう。
特約の効力
担保責任の規定は任意規定であり、これと異なる「特約」をすることは可能です。このため、責任を軽くしたり重くしたりする特約はいずれも有効となります。ただ、売り主が権利や物の瑕疵などを知っていながら買い主に告げなかった場合や、売り主自らが権利の瑕疵を生じさせた場合は免責特約の効力は否定されます。
物件に瑕疵担保責任の瑕疵や問題のまとめ
不動産売買の現場では「瑕疵担保責任」という言葉をよく耳にします。不動産の売買契約において、売り主が負うことになる重要な責任の一つが瑕疵担保責任です。弁護士が介入せざるを得ないような不動産トラブルでは瑕疵担保責任の有無やその内容について問題となることが多いですから、詳しく見てみましょう。
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、買い主はその瑕疵の存在によって契約の目的を達制することができない時は、損害賠償のみを請求できることを内容とする契約上の責任をいいます。ポイントは、そもそも「瑕疵」とは何を指すのかという点と、「隠れた」とはどのような状態のことを指すのかという点です。
まず「瑕疵」とは何を指すのでしょうか。
瑕疵とは端的に、物の欠点・欠陥、キズのことです。不動産売買の場合、「キズ」という表現でイメージすると建物のキズというように限定的に捉えてしまうため、「欠点・欠陥」という表現でイメージするほうがよいでしょう。判例では、瑕疵の中に、物の価値の逸失・減少を含める場合もあります。
この「欠点・欠陥」を法律的に表現すると、「通常有するべき品質・性能を備えていないこと」となります。たとえば、建売住宅を購入した場合に、家の中に雨漏りする箇所があれば、その建物に「瑕疵」があるということになるのが通常でしょう。雨漏りをするような状態は、建物が通常有するべき品質・性能を備えていないといえるからです。
では「瑕疵」があるかどうかはどのように判断するのでしょうか。
「瑕疵」があるかどうかは、一般的抽象的に判断するものではなく、契約内容と目的物の性質に応じて、個別具体的に判断されるということになっています。つまり、一般的客観的にみて物理的な「欠点・欠陥」が存在するかどうかだけで判断しないということです。契約の目的物の物理的瑕疵だけではなく、契約によって定められた使用目的などの当事者の意思も重視して判断するのです。この考え方によると、「瑕疵」に該当するかどうかの結論はケースバイケースで、同じ「欠点・欠陥」であっても、「瑕疵」に該当する場合と該当しない場合があるということです。個別具体的な判断をするのですから、契約ごとに結論が分かれることになるのです。たとえば、土地を購入したところ、以前に解体された建物の基礎の残骸が残っていた場合、その土地の地中に存在するもの自体は客観的にみて同じであっても、土地の「瑕疵」に該当すると判断されるケースもありますし、土地の「瑕疵」には該当しないと判断されるケースもあります。解体された建物の基礎の残骸が残っていることが、その土地売買契約の趣旨に照らして予定された水準に達しておらず、予定通りに建築ができないと判断される場合には、土地に「瑕疵」があるということになるでしょう。
また、「瑕疵」の有無を判断するに当たって、契約の目的物そのものの品質・性能だけではなく、買い主に引き渡された際の状況についても考慮されることもあります。判例でも、室内に設置された電動防火戸の電源スイッチが切られており、防火戸が作動しない状態で引き渡されたことが瑕疵とされているものがあります。
ちなみに、契約の目的が達成できるかどうかは、契約解除のための要件のひとつではありますが、契約の目的が達成できるのであれば「瑕疵」には該当しないというわけではありません。
「瑕疵」の判断基準について、民法制定当初より、個別具体的に判断するとされていたわけではありません。民法の立法者は瑕疵について「物ガ通常ニ有スベキ性質ノ欠除ナルコトヲ要ス」と解しており、一般的客観的に判断していたようです。しかし大審院が「売買ノ目的物ガ或性能ヲ具フコトヲ保証シタルに拘ラズ之ヲ具ヘセザルトキハ売リ主ハ瑕疵担保ノ責ニ任ズ可キモノトス」（大判昭８・１・14）と判断して、契約内容などの当事者の意思も重視する判決が出されて以来、「瑕疵」の判断基準について個別具体的に判断する考え方が判例法理されるようになりました。
このように、契約の目的物である不動産について、本来あるべき姿と比較して不完全な部分があり、取引上備えるべき品質・性能を備えておらず、あるいは、契約の趣旨に照らして予定された水準に達していない場合には「瑕疵」が認められることになります。備えるべき品質・性能が契約書に明確に規定されていない場合もあるでしょう。そのような場合には、契約の目的と目的物の性質からみて通常備えるべき水準が契約内容と解釈されるということになります。
「瑕疵」について考える際に１点注意しなければならないことがあります。
「瑕疵」と瑕疵から生じる「不具合」については明確に区別しなければならないという点です。判例では、建物に壁量が足りず、強度が不足しているために揺れが生じる場合について、「瑕疵」は強度不足であり、揺れは瑕疵から生じる「不具合」ということになるとされています。
次に「隠れた」とはどのような状態を意味するのかについて見てみましょう。
買い主が売り主に対して瑕疵担保責任を追求するためには、瑕疵が「隠れた」ものであることが必要です。
「隠れた」とは、売買契約時に買い主が瑕疵の存在を知らず（善意）、かつ瑕疵の存在を知らないことについて過失がなかった（無過失）ことをいいます。
買い主が欠陥を知りながら買ったのであれば、欠陥を承知の上での売買契約ということになりますから、後になって買い主が売り主に対して責任追及できるというのは虫が良すぎます。従って、売買契約時において、買い主が瑕疵の存在を知らなかったことが必要となります。
そして、買い主が瑕疵の存在を知らなかったのみならず、瑕疵の存在を知らなかったことについて無過失であることも要求されます。
無過失であるとは、取引上要求される一般的な注意（社会通念上、買い主に期待される通常の注意）をもってしても瑕疵を発見できなかったことをいいます。
買い主が瑕疵の存在を知っている場合や、社会通念上期待される通常の注意を払えば瑕疵を発見できるような場合であれば、その瑕疵が売買価格に反映されていると考えられ、瑕疵の分だけ価格が安くなるなどの等価的均衡は保たれていることになります。このような場合は瑕疵について買い主に負担を負わせても不均衡とはいえないでしょう。一方、買い主が瑕疵の存在を知らず、社会通念上期待される通常の注意を払っても瑕疵を発見できないような場合においては、その瑕疵が売買価格に反映されているとは考えられず、瑕疵の分だけ価格が安くなっているということはないのですから、等価的均衡は保たれているとはいえません。このような場合に買い主に瑕疵についての負担を負わせるのは公平とはいえないですから、売り主が負担すべきということになるのです。
このように瑕疵担保責任は、欠点・欠陥のある物の売買について、契約当事者間の等価的均衡を確保して公平を図るために、買い主に契約解除と損害賠償を認めているのです。この瑕疵担保責任の存在により、取引の信用確保も図っているといえます。
すなわち、本来であれば、売買契約の目的物に欠点・欠陥があったとしても、売り主は欠点・欠陥のある状態のままで引き渡せば足りることになります。売買契約とは、売り主が売買の目的物の所有権を買い主に移転することを約し、買い主がその代金を支払うことを約する契約ですから、売り主の義務はその目的物を買い主に移転することに尽きるからです。
しかし、これでは契約当事者の公平を害することになるうえ、取引の安全が害されて誰も売買契約をしたがらなくなってしまいます。
売買契約においては、売り主と買い主の双方の義務が対価的な関係に立っており、等価的均衡が保たれることが必要であることから、契約の目的物が備えるべき性能、品質、数量を備えていないなど、当事者間の契約の趣旨および性質に照らして、引き渡された物が契約に適合しない場合には、売り主に瑕疵担保責任が課されているのです。
【メモ】善意と悪意
善意と悪意は通常の日本語では前者が「他人や物事に対して持つ、よい感情」、後者が「他人や物事に対して持つ、悪い感情」ということになります。しかし、法律用語としては前者が「事実を知らないこと」、後者が「事実を知っていること」を意味します。不動産取引に関する法律を学んでいると、「善意の第三者」という言葉が頻出します。Ａさんが土地を売却する意思がないのに、Ｂさんと謀ってＢさんに売ったことにし、所有権の移転登記をしたとします。この事実を知らずに、ＣさんがＢさんから土地を買い取った場合、Ｃさんは「善意の第三者」ということで、ＡさんはＣさんに対して土地の所有権を主張できないことになります。
