不動産トラブル.comEstate Trouble.com

瑕疵担保責任と特別法

瑕疵担保責任は特約として当事者間の合意で取り決めることも可能です。そして、民法や商法のみならず、宅建業法や品確法、消費者契約法といった特別法でもルールが規定されています。

それぞれの特別法についてみてみましょう。

宅建業法の適用対象は宅建業者であり、宅建業者自身が売り主になる場合について、民法と異なる瑕疵担保責任のルールを定めています。

宅建業法４０条は、宅建業者が売り主となり、業者ではない者が買い主となる不動産売買契約において、瑕疵担保責任を引き渡し日から２年未満とする旨の特約は無効であると定めています。このような当事者関係の場合、民法の定めよりも買い主に不利な特約をしてはならないということになります。

買い主が宅建業者以外の個人や法人であった場合、売り主である宅建業者が負う瑕疵担保責任については、引き渡しの日から２年以上とする特約を定めるか、民法の規定（瑕疵の存在を発見してから１年間）に従うかの２択となります。従って、何らかの瑕疵があるであろうと思われる古い住宅についても、宅建業者が売り主で、業者以外の者が買い主である場合は、売り主は最低でも２年間は瑕疵担保責任を免れないことになります。

また、どのような特約を定めようと、民法の瑕疵担保責任の規定より買い主にとって不利な内容となれば、仮に買い主が納得し、特約に合意したとしても、その特約は無効になります。また、仮に瑕疵担保責任の期間を引き渡し日から２年とする特約を締結した場合でも、特約のただし書きなどにより、民法規定よりも買い主に不利な内容を定めている場合には、その特約は無効です。特約自体が無効となることから、２年という期間の定めについても当然無効になります。この場合は、民法の瑕疵担保責任の規定により、売り主の宅建業者は、瑕疵の存在を発見した時から１年間の責任を負うことになります。

宅建業法の規定では、瑕疵担保責任を引き渡し日から２年未満とする特約は無効と定められていることから、瑕疵担保責任を引き渡し日から２年とする特約（２年特約）は有効です。不動産の売買契約において、多くの場合に２年特約が設けられているのは、このような理由によるものです。もちろん、瑕疵担保責任の期間を２年以上とする特約は買い主に不利になりませんから有効です。

以上は、買い主が宅建業者でない場合に関する瑕疵担保責任の特則についての説明です。それでは、売り主のみならず、買い主も宅建業者である場合はどうでしょうか。

宅建業者間の不動産売買契約では、瑕疵担保責任の責任期間を制限する規定の適用はありません。従って、業者間の不動産売買契約では、売り主の瑕疵担保責任の期間を２年未満とする特約はもちろん、売り主が瑕疵担保責任を負わないとする特約も有効です。すなわち、不動産売買契約の当事者間で瑕疵担保責任を免除する旨の特約を設けたとしても、その特約は有効なのです。

商法においても、売り主も買い主も「商人」である場合における売買、すなわち「商人間売買」に関する民法の瑕疵担保責任規定の特則が定められています。

商法５６２条は、商人間の売買においては、買い主が目的物を受領した時は遅滞なく、その物を検査しなければならないと定めています。また、この検査により、売買目的物に瑕疵があること、又は数量に不足があることを発見した時は、直ちに売り主に通知しなければなりません。買い主がこの検査・通知を怠ると、売り主に対して、瑕疵があることを理由とした契約の解除や損害賠償、代金減額請求をすることができないとのルールが規定されています。このように、商法は買い主に検査通知義務を課しています。

もっとも、瑕疵が直ちに発見することができない性質のものである場合は、買い主が目的物の受領後６ケ月以内に発見して直ちに通知すれば、契約解除権や損害賠償請求権などを失うことはありません。「直ちに発見することができない瑕疵」とは、その業種の商人が通常用いる合理的な方法で、かつ合理的注意を尽くしても発見できなかった瑕疵をいいます。

また、売り主が目的物の瑕疵や数量不足を認識していた場合、つまり、売り主が悪意だった場合は、商法５２６条２項は適用されず、買い主は売り主に対し、瑕疵担保責任を追及できます。

商法５２６条は、売買目的物に瑕疵や数量不足があった場合における売り主の責任を一定期間内に通知されたものに限定すると定めており、売り主を保護する意味合いが強い規定だといえます。

売り主と買い主の双方が宅建業者である場合、この商法５２６条の規定が適用されます。宅建業者は「商人」に該当し、不動産売買契約についても他の契約と同様に商法の定めが適用されるからです。従って、特約がない限り、買い主の宅建業者は売買契約の目的物である土地や建物について検査通知義務を負います。

判例においても、商人間における宅地の売買において、その地中に大量の材木片などの産業廃棄物やコンクリート、基礎が埋設されていたことが土地の「隠れた瑕疵」に当たるかが問題となった事案で、買い主の検査通知義務を前提に判断しています。

また、ここで問題となるのは、この瑕疵担保責任期間は延長が可能かという点です。商法５２６条は強行規定ではなく、任意規定とされています。従って、法の定めと異なる特約も有効です。当事者間で合意が得られれば、期間を延長したり短縮したり、瑕疵担保責任そのものを免責する旨の特約を定めることも可能です。

さて、マイホームは、多くの方にとって一生に一度の大きな買い物です。せっかく手に入れたマイホームの性能に著しく問題があったり、生活に支障を来たす重大な欠陥があったりした場合、取り返しのつかないことになります。マイホームに関するトラブルを未然に防ぎ、万が一のトラブルの際にも、紛争を速やかに解決できるように制定されたのが、品確法です。

この品確法は平成１２年に施行され、新築住宅の建設や売買について施主や買い主側の住宅取得者の保護が強化されています。すなわち、平成１２年４月１日以降に締結された「新築住宅」の取得契約には、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分）について１０年間の瑕疵担保責任（修補請求等）が義務付けられ、民法の瑕疵担保責任の内容を強めています。ここでいう「新築住宅」は完成後１年以内の住宅を指します。

品確法が適用される売買契約などの取引で重要な構造部分の瑕疵担保責任期間は最低でも１０年とされましたが、この期間を特約で短縮することはできません。逆に期間の延長は可能で、その場合は２０年を上限として延長することができます。

品確法に基づく瑕疵担保責任を検討する際に重要なのは、新築住宅に関する全ての瑕疵の瑕疵担保責任期間が最低１０年とされるわけではないという点です。「最低１０年」の適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」という基本構造部分に関する瑕疵のみです。瑕疵が「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に該当するかどうかについては専門的な判断が必要です。

品確法で規定する瑕疵が発覚した場合、住宅取得者は施工業者や売り主に対する責任追及が可能です。具体的には瑕疵修補請求や損害賠償請求ができ、売買契約については契約解除もできます。

品確法が定める瑕疵担保責任は民法規定と異なり、売買契約の売り主に対して瑕疵修補請求ができます。

契約対象となる商品やサービス、取引についての知識や情報は消費者よりも事業者の方が質・量ともに大きく上回っているのが通常です。また、両者の間では交渉力にも歴然とした差があるでしょう。このような情報や交渉力の格差が原因で、消費者が不利な契約を結ばされる可能性が生じ得ます。

こうした理不尽な状況に対処し、消費者を保護するための法律が消費者契約法です。同法は消費者と事業者との間の情報や交渉力の格差に鑑み、消費者を不当な勧誘や契約条項から守るため、消費者契約に関する包括的なルールを定めています。制定は平成１２年、施行は平成１３年４月です。

消費者契約法がどのような場面で適用される法律なのかを理解するためには、「消費者」「事業者」「消費者契約」の意味内容を把握しなければなりません。同法は、消費者については「個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く）」、事業者については「法人その他の団体および事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」、消費者契約については「消費者と事業者との間で締結される契約」とそれぞれ定義しています。事業者には、株式会社のような「商人」も含まれますし、営利を目的としないＮＰＯ法人のような「商人でない者」も含まれます。

不動産の売買契約において、売り主が不動産業者以外の事業者（法人や団体）で、買い主が個人（事業のために契約の当事者となる場合を除く）となる場合、瑕疵担保責任の規約について注意が必要となります。

この場合、売り主が不動産業者以外の事業者ですから、宅建業法は適用されませんが、消費者契約法は適用されます。そうすると、売り主の瑕疵担保責任を完全に免責する特約を設けても、その特約は無効です。もっとも、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は当該瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合などには、売り主の損害賠償責任を免除する特約も有効です。すなわち、売り主の瑕疵修補責任などを特約で定めておけば、損害賠償責任の免除も可能です。

また、売り主の瑕疵担保責任期間を極短期間とする旨の特約を設けた場合も、その特約は無効です。同法１０条は「民法、商法その他の法律の公序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と定め、瑕疵担保責任期間を極短期間とすることは、消費者の利益を一方的に害するものと判断されて無効とされてしまいます。

では、どの程度の瑕疵担保責任期間を定めれば有効となるのでしょうか。この点について確定的に判断した判例は、今のところ存在しません。考え得るものとしては、宅建業法における瑕疵担保責任期間に関する規定と同様に考え、引き渡しの時から２年とするか、民法の原則に立ち戻って瑕疵発見から１年とするかのいずれかとなります。このように、消費者契約法が適用される契約は、消費者保護の要請から瑕疵担保責任期間については注意が必要となるのです。

なお、売買契約の当事者間で設けられた特約が無効となった場合は、一般法である民法の規定が適用されます。民法上、買い主は瑕疵を知った時から１年間、売り主に瑕疵担保責任を追及できるので、売り主の事業者は相当長い期間、瑕疵担保責任を負うことになります。消費者契約法が適用される売買契約では、特約を定める際に専門家に相談し、無効にならないことを確認する必要があります。

瑕疵担保責任と同時に問題となるテーマには、他に詐欺による取消しや消費者契約法上の取消しが考えられます。判例においても、分譲マンションの売買契約において当事者が前提とした建物の品質を合理的意思解釈により認定した上で、目的物はこの品質の水準に到達していないという瑕疵が存在するとし、売り主の瑕疵担保責任を肯定した裁判例があります。このケースでは「瑕疵担保責任としての契約解除・損害賠償請求が認められる以上、消費者契約法による取消し、錯誤無効又は詐欺取消しを理由とする原状回復請求権の成否については検討するまでもない」と判示しています。

民法９６条１項は「詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる」と定め、詐欺や強迫によって結ばれた契約の被害者に取消権が認められています。他人の「欺罔行為」によって表意者（意思表示を行った者）が錯誤に陥ったためになされた意思表示は、表意者によって取り消すことができるとされています。欺罔行為とは、他人をだますことです。判例により、積極的に事実を偽ること（作為）のみならず、告知義務がある場合に真実を告げないこと（不作為）も含まれるとされています。

また、欺罔行為は、社会通念あるいは信義則に反するものでなければならないとされています。誇大広告やセールストークのように、ある程度の誇張は社会生活上あり得ることであって、その全てが欺罔行為に該当するわけではありません。欺罔行為を行う詐欺者には、①表意者を欺罔して錯誤に陥れようとする「故意」の他、②その錯誤によって意思表示させようとする「故意」が必要です（二重の故意）。つまり、不注意で誤った情報を提供しただけでは、詐欺は成立しないのです。また、欺罔行為によって表意者が錯誤に陥り、その錯誤によって意思表示したという「因果関係」が必要とされます。欺罔行為が意思表示の内容に影響を与えなかった場合、詐欺は成立しません。

一方、消費者を保護するという観点から、民法上の詐欺や強迫に該当しない場合であっても、契約を取り消すことができる場合を規定したのが消費者契約法４条です。上記の通り、原則として契約を取り消すには、契約を取り消すことができる理由が必要であり、その理由として、民法上の詐欺や強迫に該当する必要があります。しかし、実際は民法上の詐欺や強迫に該当することを立証することは困難な場合が多く、その結果、立証に失敗して契約を取り消すことができないという事態に陥ってしまうことがあります。そこで、消費者救済の観点から、消費者契約法では契約取消しを主張しやすくしています。

消費者契約法４条は、勧誘時における不当な行為により、消費者に誤認・困惑等があり、それによって契約をした時は、当該消費者は契約を取り消すことができる旨を定めています。同条で定められた「不当な行為」とは、不実告知（１項１号）、断定的判断の提供（１項２号）、不利益事実の不告知（２項）、不退去（３項１号）、退去妨害（３項２号）、過量契約（４項）です。この中で瑕疵担保責任の問題と特に関係するのは、重要事項について事実と異なることを告げる「不実告知」▽将来における変動が不確実な事項について確実であると告げる「断定的判断の提供」▽消費者の利益となる旨を告げながら重要事項について不利益となる事実を故意に告げない「不利益事実の不告知」です。なお、「不実告知」については、平成２８年の法改正で重要事項の範囲が拡大され、契約目的となるものについてではなく、生命、身体、財産その他の重要な利益についての損害又は危険を回避する必要性に関する事項について不実告知があった場合にも取消しが認められるようになりました。

瑕疵担保責任の有無に関する観点とは別の観点から検討される問題もあります。例えば、仲介業者が負う調査説明義務です。

売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の調査説明義務の関係については、両方が認められるケースもあります。瑕疵担保責任は判例上、売り主以外に責任を課すべき者がいないことを前提とするものではないとされていますから、仲介業者が調査説明義務を負う場合であっても売り主の瑕疵担保責任は否定されません。

また、売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の調査説明義務の両方が認められるケースで問題となるのが、両者の関係性です。すなわち、両者は連帯して責任を負う関係なのか、賠償すべき損害の内容が異なることから連帯して責任を負う関係にはならないのかという問題です。

前者の考え方をする判例は、被告会社の仲介で被告Ａから土地建物を買い受けた原告らが、建物に売買当時説明を受けなかった火災による焼損、冠水があるとして、被告Ａに対しては、瑕疵担保ないし不法行為を原因に減価分等の損害賠償を、被告会社に対しては、仲介契約上の債務不履行を原因として、仲介手数料相当額の損害賠償を請求したという事案です。裁判所の判断は、土地建物の売買において建物が火災にあって焼損していることが「隠れた瑕疵」に当たると認定し、土地建物の売買の仲介において、仲介業者が建物の瑕疵を調査せず、建物が火災にあって焼損したことを見過ごした場合には、債務不履行責任を免れないと認定した上で、被告Ａの損害賠償債務と被告会社の損害賠償債務の関係について、「損害の内容を共通にするものであるから、不真正連帯債務の関係にある」と判断しました。不真正連帯債務とは、連帯債務のうち、各債務者が全額についての義務を負うが、債務者間に緊密な関係がなく、弁済及びこれと同視しうる事由を除いて、一債務者に生じた事由が他の債務者に影響しないものをいいます。

分かりやすく説明しますと、各債務者がそれぞれ全額について支払義務を負い、いずれかの債務者が全額を支払えば、他の債務者の債権者に対する支払義務はなくなるという関係です。この判例で、被告Ａと被告会社が負う損害賠償債務の関係が不真正連帯債務であるということは、被告Ａがいくら、被告会社がいくらの債務を負うということではなく、被告Ａと被告会社が合わせて一定額の損害賠償債務を負うことになります。

同様の判断をした判例は他にもあり、マンションの居室の売買契約に際して当該居室が相当長期間にわたって性風俗特殊営業に使用されていた事実が説明されなかったことについて、売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の債務不履行が問題となりました。

このケースの判決では、売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の債務不履行をともに肯定した上で、「各損害賠償債務は不真正連帯債務の関係にある」と判断しました。

一方、後者の考え方をする判例は、建売業者から土地付建売住宅を不動産業者の仲介により購入したところ、土地が軟弱地盤であったために地盤沈下が発生し、建物に床の高低差の発生、外壁の亀裂の発生、ドアの開閉不能などの著しい不具合が生じたことから、買い主が建売業者と不動産業者に対し、損害賠償請求訴訟を提起したという事案です。

判決では、宅建業者は信義則上、買い主が売買契約を締結するかどうかを決定付けるような重要な事項について知り得た事実は買い主に説明・告知する義務を負い、土地が軟弱地盤であることを認識しながら説明・告知しなかった場合は、損害を受けた買い主に対する損害賠償責任が生じるとした上で、複数の宅建業者が土地売買契約に関与し、その土地が軟弱地盤であることを買い主に説明・告知せず、地盤沈下が発生し、建物に居住することに困難をもたらす不具合が生じた場合は、個々の業者の軟弱地盤であることの認識の有無により損害賠償責任の存否が定まると判示しました。この判例は、売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の債務不履行は、賠償すべき損害の内容が異なることから連帯して責任を負う関係にはないという立場で、それぞれの責任について判断しています。

ちなみに、売り主が複数いるなど瑕疵担保責任を負う者が複数である場合、それぞれの債務は不真正連帯債務の関係に立つとされています。

一方で、売り主の瑕疵担保責任が認められなかった場合でも、仲介業者の調査説明義務が認められるケースがあります。隣接地の擁壁建築に関する事案において、「隠れた瑕疵」の存在を認めず、売り主の瑕疵担保責任を否定しながら、仲介業者の調査説明義務違反を認めた判例が存在します。つまり、売り主の瑕疵担保責任が否定されたことが、仲介業者の調査説明義務の存否に影響を与えるわけではないのです。

このように、売り主の瑕疵担保責任と仲介業者の調査説明義務の関係は、判例でも結論が割れており、事案ごとの検討が必要となります。従って、売り主の瑕疵担保責任とともに仲介業者の調査説明義務が問題となる場合には、専門家に意見を求めるのが無難です。