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法的性質

瑕疵担保責任についてより深く理解するために、その法的性質について理解しましょう。

瑕疵担保責任の法的性質をどのように考えるのかという問題は、売買契約の内容をどのように考えるのかという問題に直結します。

大きく分けて法的責任説と契約責任説という考え方があります。

まず、通説判例である法的責任説についてです。

不動産のような特定物の売買契約にあっては、売り主は契約の内容となった目的物を引き渡せば、その目的物に瑕疵があっても債務の履行を完了したことになり、買い主は売り主に対して債務不履行責任を追及することができるわけではないという理論（特定物のドグマ）による考え方です。

特定物のドグマによると、例えば特定物である東京都千代田区永田町所在のマンション１室を５０００万円で購入するという売買契約を締結した場合、例えそのマンションが雨漏りをするような状態であったとしても、雨漏りをしないそのマンションというものはこの世の中には存在しないのですから、特定物の売買契約においては、債務の内容は「このマンション」の引き渡しであって、目的物の性質がどうであるかということは契約締結の動機を構成するに過ぎないということになります。

しかし、このような考え方を維持すると、欠点・欠陥がないと信じて売買契約を締結した買い主は不利益を被ることになってしまいます。買い主としては、売り主に対して債務不履行責任を追及することもできないからです。そこで、瑕疵がないと信じて取引した買い主を保護し、売り主と買い主の利益調整をする必要が出てきます。そのために法が特別の責任を定めたのが瑕疵担保責任であると考えるのです。つまり、売り主としては完全な履行をしているところ、特別の法定責任として瑕疵担保責任が定められているというわけです。

端的にまとめますと、法定責任説は、目的物に欠点・欠陥すなわち瑕疵があると売買契約における等価的均衡が保たれないことから、売買契約という有償契約における等価的均衡と取引の信頼を保護するために法律によって特に定められた売り主の責任であるという考え方です。

このように、瑕疵担保責任は売り主と買い主の衡平を図り、欠点・欠陥による不利益を特別に売り主負担とする制度ということになりますから、判例は売り主の無過失責任としています。つまり、売り主は自分に過失があるか否かにかかわらず、瑕疵担保責任を負担しなければならないということです。

次に近年の有力説である契約責任説です。

瑕疵担保責任の制度は、売買契約における債務不履行責任の特則であるとする考え方です。

特定物の売買契約において欠点・欠陥があるような目的物を引き渡した場合、その引き渡しは不完全なものであり、売り主は買い主に対して債務不履行責任を負うということです。つまり、特定物の売買契約においても、瑕疵のある目的物を引き渡した売り主は履行を完了したことにはならず、未だ完全な履行はなされていないと評価されることになるため、売り主は債務不履行責任を負うことになるのです。

この考え方によると、売買契約において瑕疵のない目的物を引き渡すことは債務の内容に含まれるということになり、法定責任説で説明した特定物のドグマは通用しないことになります。

また、さきほどの東京都千代田区永田町所在のマンション１室を５０００万円で購入するという売買契約を締結した場合の例で考えると、雨漏りをしないそのマンションという存在しない物の売買契約を認めることになります。原始的不能の給付を目的とする売買契約も有効であるということになるのです。

判例は法定責任説の考え方に立っているといわれています。これから瑕疵担保責任について考える場合においても、基本的には法定責任説の考え方に従って検討することになります。

様々な瑕疵

瑕疵担保責任における「瑕疵」とは、具体的にどのようなものを含むのでしょうか。

通常有するべき品質・性能を備えていない状態を「瑕疵」があるというのですが、この「瑕疵」とは目的物の物理的な客観的欠点・欠陥のみを指すのでしょうか。

結論から言いますと、「瑕疵」には物理的な客観的欠点・欠陥（物理的瑕疵）のみならず、法律的な客観的不完全さ（法律的瑕疵）や、感情的な心理的欠点・欠陥（心理的瑕疵）、環境条件に関する欠点・欠陥（環境的瑕疵）をも含むとされています。

それぞれの欠点・欠陥について、具体的にみていきましょう。

まず、「物理的瑕疵」です。

一番イメージしやすいのが物理的瑕疵でしょう。売買契約の目的物である土地や建物に、物理的な欠点・欠陥がある場合です。具体例として挙げられるのは、土地については土壌汚染、地中埋設物、地盤沈下など、建物については雨漏り、シロアリ被害、ひび割れ、床下浸水、アスベスト、耐震強度不足などです。

次に「法律的瑕疵」です。

法令などの存在によって自由な利用が阻害されており、利用目的が達成できない場合です。

具体例としては、都市計画法による制限、建築基準法による制限、消防法による制限などが挙げられます。売買契約の目的物となった土地に法令上の建築制限が存在する場合や、売買契約の目的物となった建物が現在の法令の基準を満たしていないため同じ建物を再建築できない場合、土地を購入したものの接道義務が果たされていないため建物を建設することができない場合などのことです。

各法令について詳しくみてみると、都市計画法による制限には、開発行為が認められない市街化調整区域内の土地、第一種低層住居専用地域などの用途地域内の土地などがあります。建築基準法による制限には、建蔽率違反の建物、容積率違反の建物、接道義務違反の建物などがあります。消防法による制限としては、火災報知器やスプリンクラー、ガス漏警報器、避難はしごなどの防災設備を最新の規制・規準に合わせて設置・整備する義務に違反した建物などが挙げられます。

また、上記の例のように公法上の制限の存在により利用目的が達成できない場合のみならず、私法上の権利の存在により制限を受ける場合も法律的瑕疵に含まれます。すなわち、売買契約の目的物に地上権、永小作権、地役権、留置権、質権などの用益的権利が設定されている場合（権利の瑕疵）、買い主がこのことを知らず、この権利の存在により契約の目的を達成することができないのであれば、買い主は損害賠償請求や契約解除ができます。強制競売についても同様の規定が定められており、強制競売の目的物に権利の瑕疵がある場合には、買受人は債務者に対し、契約解除又は代金減額請求をすることができるとされています。もっとも、強制競売については、競売の目的物に隠れた瑕疵がある場合であっても、買受人は瑕疵担保責任を追及することはできません。瑕疵担保責任については権利の瑕疵に関する５６６条の規定が準用されていますが（５７０条本文）、強制競売については５６６条の規定は準用されていない（同条ただし書）ことから、強制競売の買受人は、権利の瑕疵について契約解除又は代金減額請求をすることはできますが、目的物に隠れた瑕疵があったとしても瑕疵担保責任を追求することはできないからです。

このように、ある欠点・欠陥が権利の瑕疵に当たる場合には、強制競売においても担保責任を追及することができることになる一方、ある欠点・欠陥が瑕疵担保責任の対象ということであれば、強制競売では担保責任を追及することができないことになります。そうすると、強制競売について考える際には、欠点・欠陥が権利の瑕疵に該当するかどうかが問題となります。では、先ほどご紹介した都市計画法による制限や建築基準法による制限のような法律上の制限は権利の瑕疵にあたるのでしょうか。

判例の考え方は一貫しており、法律上の制限は瑕疵担保責任の対象となると判断しています。買受人は競売の目的物に隠れた瑕疵があることのみならず、法律上の制限が存在することも覚悟しているのが通常であるうえ、結果の煩雑さを回避する必要性があるため、法律上の制限についても担保責任を認めないとしているのです。

他に「心理的瑕疵」があります。

いわゆる「事故物件」「いわく付き物件」と呼ばれるもので、その物件で自殺や殺人事件などが起きたなど、通常一般人が嫌悪感を抱くような場合です。判例でも、購入した不動産で以前に自殺や殺人があった事例や、購入した不動産の近隣に暴力団事務所が存在したり、暴力団員が居住したりしている事例で、心理的瑕疵があるとしています。通常一般人が嫌悪感を抱くような歴史的背景に起因する心理的瑕疵についても、建物として通常有すべき住み心地の良さを欠くものとして、瑕疵担保責任の対象となると考えるのです。過去の裁判例でも「目的物の通常の用法に従って利用することが心理的に妨げられるような主観的欠陥をも含む」とされています。

確かに、心理的な事情は物件の客観的な交換価値に影響を与えないとも考えられます。たとえ事故物件であったとしても、その物件の耐久年数には影響ないですから、物理的な価値は変わらないとも言えるのです。しかし、物の客観的交換価値は、物理的な価値のみによって判断されるものではありません。物理的な価値以外の事情、たとえば由緒正しい物件なので是非購入したいといった購入意欲を増進させるような事情や、いわく付きの物件なので間取りは気に入っていても購入することはやめようといった購入意欲を減退させるような事情によっても、物件の客観的な交換価値は変わってきます。つまり、心理的瑕疵は物件に対する購買意欲を減退させる事情としてとらえることができるのです。判例においても、このことは認められています。過去の裁判例においては、隣人の脅迫的言辞によって事実上建物建築が制限させることについて、「宅地としての効用を物理的又は心理的に著しく減退させ、その価値を減ずるであろうことは、社会通念に照らして容易に推測される」とされているうえ、別の裁判例でも、構図記載の形状と現状が大きく異なっていることについて、「売買当時、その所有権をめぐる紛争が将来生じる可能性があった」として瑕疵と認めています。また別の裁判例でも「売買の目的物の土地について、隣人の脅迫的言辞によって事実上建物建築が制限されることも、民法５７０条にいう「瑕疵」に当たるというべきである」とされています。

たとえば中古のマンションの購入を検討する場合、その物件に購入意欲を減退させるような心理的瑕疵があれば、買い主としては売り主に対して値引き交渉をするでしょうし、実際に値引きをしてくれなければその物件を購入しないことが通常でしょう。心理的瑕疵については、買い主の購入意欲を減退させるということから、その不動産の交換価値を減じている事情ととらえることができるのです。

次に「環境的瑕疵」についてです。

不動産そのものには問題ないのですが、近隣に嫌悪施設があったり、隣人トラブルがあったり、五感に悪影響を及ぼしたりするなど、その不動産を取り巻く環境に問題がある場合です。

嫌悪施設の存在が問題となるケースとしては、ゴミ処理施設や産業廃棄物処理施設などが建設される予定であるケースや、墓地や葬儀場の存在が問題となるケースがあげられます。

隣人トラブルが問題となるケースとしては、境界線の問題や再建築する場合の日照などの問題を理由に、隣人が再建築を阻止するための嫌がらせを行うというトラブルがあります。

五感に影響を及ぼすものとしては、幹線道路や工事現場の騒音問題や振動問題、工場から漂ってくる悪臭問題、近隣に高層マンションが建設され景観が阻害されるという眺望問題や日当たりが悪くなるという日照問題があります。

判例においても、環境的瑕疵が問題となった事案は多くあります。ある裁判例は、買い主が居住用マンションの専用庭に温室を設けて園芸活動を行いたいと考え、分譲マンションを購入したところ、売買契約後、南側隣接地に予想外の高層建物が建築されたため、園芸活動に必要な日照が阻害されたとして、売り主の瑕疵担保責任が問題となったという事案で、日照阻害の可能性があったことが「瑕疵」に当たると判断しました。この事案では、売り主側担当者が買い主との契約に際して、マンションの南側隣接地には木造２階建ての建物しか建たないため、専用庭の日照は確保されると説明したにもかかわらず、その後、南側隣接地が売却され鉄筋コンクリート造４階建ての建物が建築されたため、結局は日照が阻害されることになってしまったという事情がありました。この判例のポイントは、契約締結時に顕在化していない日照に関する問題が契約締結後に顕在化したような場合において、「瑕疵」の存在を認めた点です。

ある裁判例は、更地の売買契約を締結する際、交差点を隔てた対角線の位置にある建物内に暴力団事務所があるということを知らずにマンション建設用地として購入した買い主が、購入後にその事実が判明したとして、売り主の瑕疵担保責任が問題となった事案で、取引対象地の近隣に暴力団事務所が存在することは「瑕疵」に当たると判断しました。近隣に暴力団事務所が存在するという点について、宅地として通常保有すべき品質・性能を欠いており、暴力団事務所の存在はその土地の瑕疵に当たると判断したのです。そして、売買契約締結時において、暴力団事務所の存在する建物には暴力団事務所としても存在を示すような代紋などの印は掲げられていなかったことから、暴力団事務所としても外観が認められなかったこと、通常の人が現場に臨場しても暴力団事務所の存在を容易に覚地することはできなかったと思われることなどから、「隠れた」瑕疵であると判断しました。

さらに「借地権売買における敷地の欠陥」があります。

瑕疵担保責任は借地権の売買の場面でも問題となります。

借地権のである敷地に欠点・欠陥があった場合、売り主である旧借地人は瑕疵担保責任を負うのでしょうか。

借家権の売買も有償契約であることには変わりありませんから、有償契約の総則的な意味を有する民法の売買の規定が適用され、売り主は瑕疵担保責任を負うという結論になるとも考えられます。しかし、この問題点について最高裁は、建物とその敷地の賃借権とが売買の目的とされた事案において、借地権の売り主の瑕疵担保責任を否定しました（最判平３・４・２）。最高裁の判断を詳しく見てみましょう。

最高裁は、「建物とその敷地の賃借権とが売買の目的物とされた場合において、右敷地についてその賃貸人において修繕義務を負担すべき欠陥が右売買契約当時に存したことが後に判明したとしても、右売買の目的物に隠れた瑕疵があるということはできない」と判断したのです。その理由として、「けだし、右の場合において、建物と共に売買の目的とされたものは、建物の敷地そのものではなく、その賃借権であるところ、敷地の面積の不足、敷地に関する法的規制又は賃貸借契約における使用方法の制限等の客観的事由によって賃借権が制約を受けて売買の目的を達することができない時は、建物と共に売買の目的とされた賃借権に瑕疵があると解する余地があるとしても、賃借人の修繕義務の履行により補完されるべき敷地の欠陥については、賃貸人に対してその修繕を請求すべきであって、右敷地の欠陥をもって、賃借権の欠陥ということはできないから、買い主が売買によって取得した賃借人たる地位に基づいて、賃貸人に対し、右修繕義務の履行を請求し、あるいは賃貸借の目的物に隠れた瑕疵があるとして瑕疵担保責任を追及することは格別、売買の目的物に瑕疵があるということはできないのである。なお、右の理は、債権の売買において、債権の履行を最終的に担保する債務者の資力の欠如が債権の瑕疵に当たらず、売り主が当然に債務の履行について担保責任を負担するものではないこと（民法５６９条）との対比からしても、明らかである」と述べています。

つまり、借地権売買の場合において、土地の瑕疵については賃貸人が修繕義務又は担保責任を負うことになり、借地権の売り主としては瑕疵担保責任を負わないということです。ポイントとなるのは、売買の目的物は何かという点です。瑕疵担保責任は売買の目的物に瑕疵がある場合おける売り主の責任です。借地権の売買における目的物は借地権であり、土地そのものではない以上、土地に瑕疵があったとしても借地権の売り主は瑕疵担保責任を負わないのです。

売り主の担保責任

担保責任

前述したように、売り主は本来的義務として「特定の目的物をそのままの状態で引き渡せばよい」とされます。しかし、売り主は事実上、完全な状態で目的物を買い主に移転すべき地位にあると言えます。読者はここまで読んで「ほっ」としたことでしょう。売り主が不完全な状態で不動産を引き渡して問題がない、というと、しっくり来ないものです。そして、完全な状態で目的物を引き渡す義務に関し、民法には売り主の担保責任という内容が規定されています。

この「売り主の担保責任」にはまず「他人物売買の担保責任」というものがあります。

民法では「他人物売買」と言って、規定上は他人の権利を売却することも不可能ではありません。つまり、売り主に売買目的物の所有権が帰属していない場合も、ひとまず売買ｃ人物を売買目的物とした場合、売り主はその権利を取得して買い主に移転する義務を負うことになります。

こうしたケースで、売り主が他人の権利を取得して買い主に移転することができなければ、担保責任を負うことになります。これを「他人物売買における追奪担保責任」と言います。一般に、売買目的物に対する権利に欠陥があった場合の売り主の担保責任を指します。この追奪担保責任は、売買契約での本来的義務といえる「財産権移転義務」に違反したことから生じる必然的な結果です。

ここでいう権利移転不能には結果発生の可能性が全くない「絶対的な不能」のみならず、状況によっては結果発生の可能性がある「社会通念上の不能」も含まれます。例えば、山田さんが佐藤さんの不動産を中村さんに売っても、佐藤さんに譲渡する意思がないと、後者の「社会通念上の不能」となるわけです。この場合は、売り主である山田さんに担保責任が生じることになります。

なお、権利移転不能が買い主の責に帰すべき事由によるものである場合（買い主のせいで所有権が移転できない場合）、買い主に原因がある以上、売り主の担保責任を追及することはできません。例えば、買い主が不動産の実際の所有者から直接購入したために、売り主との間での不動産の引き渡しが不能になっても、売り主に担保責任は生じないことになります。

こうした「他人物売買」の担保責任の効果としては、売り主に責任が生じているわけですから、買い主に売買契約を解除する権利が付与されたり、買い主が売り主に権利が属しないことを知らない場合は損害賠償請求ができたりします。逆に、買い主が売り主に権利が属しないことを知っている場合は損害賠償請求ができません。買い主が分かっているのなら、当然でしょうね。また借地を売買する場合において（借地権売買の場合）、地主の承諾を得られなくても、「他人物売買の契約解除の法理」（売り主が売却した権利を取得して買い主に移転できない場合は、買い主は契約を解除できる）が適用され、司法判断でも解除が認められています。

また、売り主が自分に所有権がないことを契約当時に知らなかった場合（善意の場合）で、権利を取得して買い主に移転できない場合は、売り主にも解除権があります。ただ、買い主も同様に善意の場合は、売り主は損害賠償責任を免れません。

次に「瑕疵担保責任」があります。瑕疵とは、日常的にあまり耳にしない難しそうな言葉ですが、欠陥（もしくは傷や欠点）を意味します。そして、売買契約を締結する前から目的物に隠れて存在していた瑕疵について、売り主が担保するのがこの瑕疵担保責任です。このため、契約締結後に発生した瑕疵について、売り主の責めに帰すべき事由がない場合は、瑕疵担保責任の問題とはならず、別の「危険負担」（債務者の責めに帰すべき事由によらず債務が履行できなくなった場合に、それと対価関係にある債務も消滅するか否かという問題）で扱う案件となります。仮に売り主の責めに帰すべき事由があったとしても「債務不履行」の問題となります。

元々、売り主は本来的義務として買い主に目的物をそのまま移転すればいいのであって、欠陥を解消して引き渡す義務までないことは先にも述べた通りです。そうした意味で、売り主が瑕疵担保責任を負う状況は「原始的不能」といわれます。

そして、あくまで瑕疵担保責任の問題が発生するのは、売買契約前からの目的物の瑕疵が「隠れていた」場合であり、最初から顕在化していた（隠れていなかった）時は当てはまりません。契約前から欠陥が明らかだった場合は、「数量を指示して売買をした物に不足がある場合又は物の一部が契約時に既に滅失していた場合に、買い主がその不足又は滅失を知らなかった時について準用する」と規定する民法５６５条の問題となります。

三つ目に「数量を指示した売買（いわゆる数量指示売買）」で、売買目的物の分量が約束より不足していた場合、買い主が不足していたことを知らなかった場合は、損害賠償請求権や代金減額請求権、契約の解除権（数量が不足していたなら買っていなかったであろう時に解除権が生じる）が生じます。契約締結前に売買目的物の一部が「滅失」していた場合も同様の扱いとなります。

四つ目に「権利の担保責任」があります。民法では「Ａ他人に権利の一部が属する場合」「Ｂ用益的権利による制約を受ける場合」「Ｃ売買目的物に抵当権があり、債務が弁済されなかったために抵当権が実行された場合」の３つのパターンがあります。

Ａのケースでは、買い主は売買目的物の権利の一部が売り主に属していないことについて善意か悪意かに関わらず、代金を減額請求できます。さらに善意の買い主には解除権（売り主に属する部分だけなら目的物を購入しなかった場合）と損害賠償請求権が認められます。

Ｂのケースでは、売買目的物の利用が、工作物や竹木を所有する目的で他人の土地を使用する権利（地上権）、設定行為で定めた目的に従って他人の土地を自己の土地の便益に供する権利（地役権）、小作料を支払って他人所有の土地を耕作する権利（小作権）、債権の担保として質権設定者から受け取った物を質権者が占有し、その物について他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる権利（質権）、他人の物の占有者がその物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置することを内容とする権利（留置権）が、登記された賃借権で制約を受ける場合は、善意の買い主に解除権（売買目的不達成の時に限る）と損害賠償請求権が与えられます。借地借家法に基づく対抗力（借地借家法における借地上建物の登記、借家契約での引き渡し）のある賃借権がついていた場合も同様です。用益的権利（ある事物を所有している人以外で、それを占有できる人の権利）による制約は、「権利の瑕疵」とも称されます。この用益的権利による制約規定は、地役権が存在しなかった時にも準用されます。

Ｃのケースでは、債務弁済がなされなかったために抵当権が実行された場合、買い主は担保責任を追及できます。一定の類型の債権を有する者に付与される債務者の財産について他の債務者の財産について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利（先取特権）でも同様の扱いとなります。この場合、買い主に認められるのは、所有権を失った場合の解除権や、買い主自身が支出して所有権を維持した場合の費用請求です。どちらの場合も、損害が生じれば、買い主が善意か悪意かに関わらず、損害賠償請求権も行使できます。

買い主は目的物に関して権利を主張する者があるために権利の全部か一部を失うおそれがある場合か、抵当権等の登記がある場合は、そのリスクの限度に応じて売買代金の全部又は一部の支払いを拒むことができます。この場合、売り主は、買い主に売買代金の供託（金銭や有価証券等を国家機関である供託所に提出してその財産の管理を委ね、その供託所を通じてそれらの物を権利者に取得させることにより、債務の弁済や裁判上の保証など一定の目的を達成する仕組み）を請求できます。

強制競売と特則

民法は「強制競売における買受人は、債務者に契約の解除をし、又は代金の減額を請求できる」と規定しており、競売も売買の性格を有します。この規定に出てくる「強制競売」は、政府機関による目的物の売却行為も含みます。民事執行法が制定される前の用語であり、担保権を有しない金銭債権を回収するための強制執行としての不動産競売を意味します。そして、担保権の実行としての競売や公売処分も含みます。

ただ、売買の一種ではありますが、裁判所が関与し、権利の実行のために行われるという特徴があります。そして、競売の特色により「物の瑕疵の担保責任の否定」「債務者が無資力の場合の債権者への代金返還」「損害賠償の否定」に関して特則が定められています。

まず、物の瑕疵の担保責任の否定についてですが、物の瑕疵に担保責任は認められていません。なぜかといいますと、強制競売という手続きでは、最初から買受人は一定程度の瑕疵の存在を覚悟していると推測されるからです。例えば、評価書に「国道に接している」と記載された土地を競落したのに、通路のない袋地だったというケースで、物の瑕疵とみるのが相当であるとして担保責任を否定した裁判例があります。

次に債務者が無資力の場合の債権者への代金返還ですが、民法は、債務者が無資力である場合、代金の配当を受けた債権者にその代金の全部又は一部の返還を請求できると定めています。買受人は債務者に対する代金減額請求が認められますが、競売に関わる債務者は資力がないのが通常であるため、債権者への代金減額請求により、買受人を保護する特則といえます。

最後に損害賠償の否定ですが、強制競売の担保責任では契約の解除や代金減額請求は定められていますが、損害賠償請求は認められていません。しかし、債務者が権利の瑕疵を知りながら申し出なかった場合や、債権者がそれを知りながら競売を求めた場合に限定し、買受人はそれぞれ債務者や債権者に損害賠償を請求できると定められています。

除斥期間と時効

民法は、担保責任の追及に１年の期間制限を設けています。この制限の性質は「除斥期間」で、裁判外で１年以内に権利行使の意思を売り主に明確に告げれば、権利は保たれます。そして、担保責任に基づく損害賠償や補修などの請求権は、通常の債権として売買目的物が引き渡された時から１０年の消滅時効に服することになります。なお、「他人物売買」や「抵当権が実行された場合」の担保責任は、目的物の所有権を得られなかったり、所有権を失ったりする場面の問題であるため、期間制限はありません。

特約の効力

担保責任の規定は任意規定であり、これと異なる「特約」をすることは可能です。このため、責任を軽くしたり重くしたりする特約はいずれも有効となります。ただ、売り主が権利や物の瑕疵などを知っていながら買い主に告げなかった場合や、売り主自らが権利の瑕疵を生じさせた場合は免責特約の効力は否定されます。

物件に瑕疵担保責任の瑕疵や問題のまとめ

不動産売買の現場では「瑕疵担保責任」という言葉をよく耳にします。不動産の売買契約において、売り主が負うことになる重要な責任の一つが瑕疵担保責任です。弁護士が介入せざるを得ないような不動産トラブルでは瑕疵担保責任の有無やその内容について問題となることが多いですから、詳しく見てみましょう。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合に、買い主はその瑕疵の存在によって契約の目的を達制することができない時は、損害賠償のみを請求できることを内容とする契約上の責任をいいます。ポイントは、そもそも「瑕疵」とは何を指すのかという点と、「隠れた」とはどのような状態のことを指すのかという点です。

まず「瑕疵」とは何を指すのでしょうか。

瑕疵とは端的に、物の欠点・欠陥、キズのことです。不動産売買の場合、「キズ」という表現でイメージすると建物のキズというように限定的に捉えてしまうため、「欠点・欠陥」という表現でイメージするほうがよいでしょう。判例では、瑕疵の中に、物の価値の逸失・減少を含める場合もあります。

この「欠点・欠陥」を法律的に表現すると、「通常有するべき品質・性能を備えていないこと」となります。たとえば、建売住宅を購入した場合に、家の中に雨漏りする箇所があれば、その建物に「瑕疵」があるということになるのが通常でしょう。雨漏りをするような状態は、建物が通常有するべき品質・性能を備えていないといえるからです。

では「瑕疵」があるかどうかはどのように判断するのでしょうか。

「瑕疵」があるかどうかは、一般的抽象的に判断するものではなく、契約内容と目的物の性質に応じて、個別具体的に判断されるということになっています。つまり、一般的客観的にみて物理的な「欠点・欠陥」が存在するかどうかだけで判断しないということです。契約の目的物の物理的瑕疵だけではなく、契約によって定められた使用目的などの当事者の意思も重視して判断するのです。この考え方によると、「瑕疵」に該当するかどうかの結論はケースバイケースで、同じ「欠点・欠陥」であっても、「瑕疵」に該当する場合と該当しない場合があるということです。個別具体的な判断をするのですから、契約ごとに結論が分かれることになるのです。たとえば、土地を購入したところ、以前に解体された建物の基礎の残骸が残っていた場合、その土地の地中に存在するもの自体は客観的にみて同じであっても、土地の「瑕疵」に該当すると判断されるケースもありますし、土地の「瑕疵」には該当しないと判断されるケースもあります。解体された建物の基礎の残骸が残っていることが、その土地売買契約の趣旨に照らして予定された水準に達しておらず、予定通りに建築ができないと判断される場合には、土地に「瑕疵」があるということになるでしょう。

また、「瑕疵」の有無を判断するに当たって、契約の目的物そのものの品質・性能だけではなく、買い主に引き渡された際の状況についても考慮されることもあります。判例でも、室内に設置された電動防火戸の電源スイッチが切られており、防火戸が作動しない状態で引き渡されたことが瑕疵とされているものがあります。

ちなみに、契約の目的が達成できるかどうかは、契約解除のための要件のひとつではありますが、契約の目的が達成できるのであれば「瑕疵」には該当しないというわけではありません。

「瑕疵」の判断基準について、民法制定当初より、個別具体的に判断するとされていたわけではありません。民法の立法者は瑕疵について「物ガ通常ニ有スベキ性質ノ欠除ナルコトヲ要ス」と解しており、一般的客観的に判断していたようです。しかし大審院が「売買ノ目的物ガ或性能ヲ具フコトヲ保証シタルに拘ラズ之ヲ具ヘセザルトキハ売リ主ハ瑕疵担保ノ責ニ任ズ可キモノトス」（大判昭８・１・14）と判断して、契約内容などの当事者の意思も重視する判決が出されて以来、「瑕疵」の判断基準について個別具体的に判断する考え方が判例法理されるようになりました。

このように、契約の目的物である不動産について、本来あるべき姿と比較して不完全な部分があり、取引上備えるべき品質・性能を備えておらず、あるいは、契約の趣旨に照らして予定された水準に達していない場合には「瑕疵」が認められることになります。備えるべき品質・性能が契約書に明確に規定されていない場合もあるでしょう。そのような場合には、契約の目的と目的物の性質からみて通常備えるべき水準が契約内容と解釈されるということになります。

「瑕疵」について考える際に１点注意しなければならないことがあります。

「瑕疵」と瑕疵から生じる「不具合」については明確に区別しなければならないという点です。判例では、建物に壁量が足りず、強度が不足しているために揺れが生じる場合について、「瑕疵」は強度不足であり、揺れは瑕疵から生じる「不具合」ということになるとされています。

次に「隠れた」とはどのような状態を意味するのかについて見てみましょう。

買い主が売り主に対して瑕疵担保責任を追求するためには、瑕疵が「隠れた」ものであることが必要です。

「隠れた」とは、売買契約時に買い主が瑕疵の存在を知らず（善意）、かつ瑕疵の存在を知らないことについて過失がなかった（無過失）ことをいいます。

買い主が欠陥を知りながら買ったのであれば、欠陥を承知の上での売買契約ということになりますから、後になって買い主が売り主に対して責任追及できるというのは虫が良すぎます。従って、売買契約時において、買い主が瑕疵の存在を知らなかったことが必要となります。

そして、買い主が瑕疵の存在を知らなかったのみならず、瑕疵の存在を知らなかったことについて無過失であることも要求されます。

無過失であるとは、取引上要求される一般的な注意（社会通念上、買い主に期待される通常の注意）をもってしても瑕疵を発見できなかったことをいいます。

買い主が瑕疵の存在を知っている場合や、社会通念上期待される通常の注意を払えば瑕疵を発見できるような場合であれば、その瑕疵が売買価格に反映されていると考えられ、瑕疵の分だけ価格が安くなるなどの等価的均衡は保たれていることになります。このような場合は瑕疵について買い主に負担を負わせても不均衡とはいえないでしょう。一方、買い主が瑕疵の存在を知らず、社会通念上期待される通常の注意を払っても瑕疵を発見できないような場合においては、その瑕疵が売買価格に反映されているとは考えられず、瑕疵の分だけ価格が安くなっているということはないのですから、等価的均衡は保たれているとはいえません。このような場合に買い主に瑕疵についての負担を負わせるのは公平とはいえないですから、売り主が負担すべきということになるのです。

このように瑕疵担保責任は、欠点・欠陥のある物の売買について、契約当事者間の等価的均衡を確保して公平を図るために、買い主に契約解除と損害賠償を認めているのです。この瑕疵担保責任の存在により、取引の信用確保も図っているといえます。

すなわち、本来であれば、売買契約の目的物に欠点・欠陥があったとしても、売り主は欠点・欠陥のある状態のままで引き渡せば足りることになります。売買契約とは、売り主が売買の目的物の所有権を買い主に移転することを約し、買い主がその代金を支払うことを約する契約ですから、売り主の義務はその目的物を買い主に移転することに尽きるからです。

しかし、これでは契約当事者の公平を害することになるうえ、取引の安全が害されて誰も売買契約をしたがらなくなってしまいます。

売買契約においては、売り主と買い主の双方の義務が対価的な関係に立っており、等価的均衡が保たれることが必要であることから、契約の目的物が備えるべき性能、品質、数量を備えていないなど、当事者間の契約の趣旨および性質に照らして、引き渡された物が契約に適合しない場合には、売り主に瑕疵担保責任が課されているのです。