借地

売り主が「地主の了承を得てある」というので、借地上の住宅を購入して入居したところ、売り主の言葉が嘘だったのか、地主から「無断譲渡」だとして退去を求められた場合はどうしたらいいでしょうか。

借地上の住宅が譲渡される場合、土地の借地権も譲渡されます。土地の借地権がなければ、建物を撤去しなければならなくなるからです。ただ、借地権が無断譲渡された場合、地主は借地契約を解除できます。もし、「無断譲渡」が事実だった場合は、事後的に地主に譲渡を承諾してもらう必要があります。購入した住宅に住みたいのであれば、地主と直接交渉し、承諾を得ましょう。

借地譲渡の承諾には「借地権価格の10パーセント程度の承諾料」を求められるかもしれません。上記のような場合は、売り主に支払ってもらうか、購入代金から承諾料を差し引いてもらうことができます。

もし、地主との交渉が難航するようでしたら、「借地非訟」という簡易な裁判制度が利用できます。この手続きでは、住宅購入者が地主の承諾に代わる許可を求めて裁判所に申し立てます。もし、許可を得られなかったら、住宅の保持は実現できなくなりますが、地主に対して建物の買い取りを請求できます。

もちろん、本来は土地に付随して譲渡されるはずの借地権がなかったということになりますから、売買契約を解除して売り主に損害賠償を請求することができます。

【メモ】借地非訟

地主が借地権譲渡の承諾や借地上の建築条件の変更を拒否した場合など、借地関係の法律関係に関する事項について、賃貸人に変わり、裁判所が地代や承諾を決定する手続き。通常の「訴訟」ではない裁判となるため、簡易な手続きとなる。裁判所は当事者の主張に拘束されず、裁量で判断できる。申立先は地裁や簡裁。弁護士や司法書士に依頼せず、一般人の申し立てが可能。裁判所が意見を聞く「審問」を行い、決定を出す。当事者間で合意に至れば、和解で決着する場合もある。

2020-07-06 18:52 [Posted by]:不動産の弁護士・税理士 東京永田町法律事務所