1.当事者間の話合い

賃貸住宅のトラブルは、当事者が賃借人と賃貸人あるいは賃借人同士であるという、いわば身近な関係であることから、いったんこじれると感情も絡んだ複雑な紛争となる要素もはらんでいます。したがって、トラブルが生じた場合、迅速に解決することが大切です。
しかし、住居という生活の基盤をめぐるトラブルは、双方の言い分もあり、解決が難しいという要素もありますので、お互いの立場を理解して、話し合っていくことも重要です。賃貸人と賃借人の関係でいえば、法がお互いの信頼関係を重視しているのもそのためです。
また、法律ではどうなっているのかを知ることも重要です。自分の素人判断だけでなく、専門家である弁護士に早めに相談することをお勧めします。法律の専門家を通じて円満な解決を図ることが、最も望ましいでしょう。

2.支払督促の申立てによる解決

支払督促は、申立人の申立てに基づいて裁判所が金銭の支払を命じる制度です。具体的には、賃料支払い・敷金返還など金銭債務の履行を相手がしない場合に、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に支払督促の発付がなされます。その後も支払いがなければ、仮執行宣言の申立てをすることにより相手の財産に対して強制執行をすることができます。
ただし、相手が異議の申立てをすれば、訴訟に移行します。

3. 調停による解決【賃料の増減額請求】

民事調停は、裁判所の調停委員会(裁判官1名、調停委員2名)の仲介によって、相手方との話合いをすることによって、トラブルを円満に解決する手続きです。民事調停は、原則として相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。調停委員会は双方の話を聞いて、最も適当な解決方法を考え、これを当事者に進めます。当事者双方の話合いがつけば、調停調書が作成され、これは判決と同様の効力をもちます。ただし、話合いがつかなければ、調停は不調ということで終了しますので、訴訟などの他の解決方法を考えることになります。
賃料の増減額の請求に関しては、調停前置主義が置かれていて、調停を経ないでいきなり訴訟を起こすことはできません。

4.訴訟による解決法

訴訟は、裁判官が法廷で、双方の言い分(主張)を聞いたり、証拠を調べたりして、最終的に判決によって解決を図る制度です。双方の主張が食い違い、話合いによる解決が困難な場合の最終的な法的手段で、判決の内容を実現するために強制執行ができます。
訴訟の申立先は、原則として相手方の住所地を管轄する裁判所ですが、訴訟の目的の価額が140万円以下の場合には簡易裁判所、140万円を超える場合には、地方裁判所に申し立てます。

訴訟は裁判という場で、紛争に関するお互いの主張をぶつけあって、白黒をはっきりさせ、判決によって紛争を解決するものです。

■訴訟の起こし方

訴訟を起こすには、まず、訴状を裁判所へ提出しなければなりません。裁判所には管轄があり、その事件を管轄する裁判所へ訴状を提出する必要があります。
まず、訴額(訴訟の目的となるものの価格、相手に請求したい金額)が140万円以下の場合には簡易裁判所が管轄で、140万円を超える場合には地方裁判所が管轄となります。また、簡易裁判所が扱う訴訟には少額訴訟というものがあり、これは訴額が60万円以下の場合です。
つぎに、申立先は原則として訴える相手の住所地を管轄する裁判所です、借家の紛争については、その借家のある住所地を管轄する裁判所へも訴訟の申立をすることができます。

■訴訟の進行

訴訟は前記訴状の提出から始まり、これが裁判所で受理されると、当事者(原告・被告)が呼び出されて法廷が開かれます。
法廷(口頭弁論)では、お互いが主張を戦わす(証人尋問や証拠資料の提出などもなされる)ことになり、こうした法廷が繰り返されて口頭弁論は終結し、判決となります。
なお、こうした訴訟の進行途中で、裁判官が和解を勧めることがあります。これを訴訟中の和解といいますが、和解に応じるかどうかは、当事者の判断次第です。

■判決の効力

判決が出てから2週間が経過すると、その判決は確定します。判決に不服な場合には、判決が出てから2週間以内に控訴ができます。
判決が確定すると、その判決をもとに強制執行をすることができます。例えば、家賃の滞納で勝訴した場合には、借家人の財産の差押え、給与の差押えなどにより強制的に支払ってもらうことができます。

■強制執行

個人が相手方に直接、義務の履行を強制することはできません。こうした場合、債務名義(判決、和解調書、調停調書、公正証書、仮執行宣言付支払督促など)を得て、裁判所の執行機関に強制執行の申立をすることになります。

5.調停による解決手続き

調停は紛争の当事者が裁判所で専門家(裁判官・調停委員)を交えて話し合い、お互いが合意することにより紛争を解決というものです。

■借家紛争と調停の活用

家賃の増減額について家主と借家人の話合いが付かない場合には、いきなり訴訟を起こすのではなく、その前に調停を申し立てなければなりません。争い終了後も当事者は契約関係を継続していくのですから、訴訟でやり合うことはできるだけ避けようということなのです。その他一般的な借家紛争であれば、いきなり訴訟を起こすこともできます(例外として、借家権をめぐる親族間の相続紛争であれば家事調停の申立をします)。

■調停の申立と話合い

調停は、原則として相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。申立書は裁判所に用意されています。
調停の申立がされると、裁判所から相手方に対して呼出し状が送達され、相手方が出頭して話合いが始まります。話合いといっても、原則として当事者が相対して話し合うことはなく、両者別々に呼び出されて、それぞれが調停委員に自分の主張を話すのです。
調停手続きは裁判官1人と、調停委員2人(調停委員会)によって行われ、1回で話合いがつかない場合には、数回に分けて行われます。

■調停調書の作成

調停委員は双方の主張を聴いて、アドバイスするなどして意見の調整を図ります。そして調停案を出してくれます。この案に当事者が合意した場合には、調停調書が作成されます。この調停調書は裁判における判決と同じ効力を持ち、これに執行文の付与を受ければ強制執行も可能です。
当事者が互いの主張を譲らず、話合いが付超に終わった場合には、訴訟を提起することができます。

訴え提起前の和解

紛争当事者は裁判を起こす前に、裁判所(簡易裁判所)に和解の申立をし、裁判所の勧告により成立した内容を調書に記載してなす和解で、即決和解ともいいます。現実には、民事執行のための債務名義(和解調書)を目的として利用されているようです。

6.少額訴訟の手続き

少額訴訟とは、少額の金銭の支払いについてのトラブルを短期間で簡略に解決する訴訟手続きです。1回の審理で判決を言い渡す迅速な手続きで、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる制度です。
民事訴訟法は60万円以下の金銭の支払いをめぐるトラブルに限って、原則として1回の期日で双方の言い分を聴き、証拠調べをして、その場で言い渡すことができる制度を定めています。これが少額訴訟です。
借家人が家賃を支払ってくれない場合や、アパートを明け渡したのに敷金を返してくれない場合などに、その額が60万円以下であればこの制度を利用して、簡単に判決を得ることができます。
少額訴訟は、原告が簡易裁判所に訴えを提起することで開始します。少額訴訟の訴状の用紙は裁判所に備え付けてあり、誰でも簡単に記入できるように作られています。
訴状が受理されたら、第1回期日が指定され、被告からの答弁書が提出されます。原告も被告も、期日までに証拠書類や証人の準備をして審理に臨みます。審理は原則として1回だけしか行われず、これで終了します。そしてその日に判決が出されます。
裁判所は、原告の請求を認める場合でも、分割払いにしたり、支払いを一定期間猶予したり、遅延損害金を免除する判決を言い渡すこともできます。

契約違反のトラブルと解決法

部屋を借りる上で、使用方法をめぐるトラブルがあります。内容としては、大家さんと契約する際に決められた禁止事項を守らなかったことに対する問題や、建物の修繕・補修を勝手に行ったことに対する問題、さらには、大家さんが修理などの問題に対応してくれないなどの問題が挙げられます。
契約違反といってもさまざまなものがあります。借家契約の違反で主なものは、家賃の不払い、使用目的違反、無断転貸、近隣への迷惑行為などでしょう。

■家賃の滞納と契約解除

家賃の滞納は、借家契約の債務不履行(履行遅滞)に当たります。民法上は履行遅滞があった場合には、家主は相当の期間(借家人が金銭を調達してくるための期間)を定めて家賃を支払うように催告をし、それでもなお、支払がないときは、契約を解除できることになります。しかし、契約を解除することは容易ではないのが実情です。
家賃の滞納があった場合には、いきなり契約の解除を求めるよりも、何とかして未払い分を回収することを考えるべきです。
家賃も金銭債権ですから、一般の債権回収と同様に、簡易裁判所を通して支払督促の制度を利用するなどの手続きが可能です。
しかし、借家契約の場合には、未払い分の支払いがされたら、その後も家主と借家人として契約関係が継続しますから、事を荒立てずに解決するのが得策です。裁判所を利用する場合でも、調停を利用して、調停委員を交えて話合いで決着を図るなどの配慮も必要になってくるでしょう。

■契約解除と明渡し

借家契約で定められた建物の使用方法に違反した場合や、家主の承諾なしの賃借権の譲渡や転貸については、借家契約の解除の問題が出てきます。大雑把に言えば、借家人に信頼関係を破壊するような違反行為があれば、借家契約を解除できることになります。したがって、軽微な違反では信頼関係が破壊されたとはいえず、契約解除はできません。
契約解除、明渡しに借家人が応じない場合には、調停あるいは訴訟といった法的手段をとることになります。

家賃の滞納があったときに、家主や保証会社が催告状や督促状を張り紙として借家入口に張り付ける行為は、不法行為となる可能性があります。家賃の支払い状況はプライバシーに関する情報であり、張り紙により不特定人に知られる状態にすることは、名誉を毀損する違法な取立となります(大阪地判H22.5.28)。

2020-03-18 18:34 [Posted by]:BMB