建物の滅失・朽廃と借家権

建物(借家)が滅失・朽廃により、消滅したときには、その理由や責任が誰にあるかに関係なく契約は終了します。ただし、滅失の原因如何によっては損害賠償請求ができます。

■建物の朽廃

朽廃とは、人工的にではなく、自然的な腐食状態によって社会的経済的効用を失った場合をいいます。具体的には建物の土台や柱などが破損し、壁等が剥落し、材料が腐食している場合にはその程度のいかんによっては朽廃となるとした判例があります。

■朽廃とは異なり、地震や風水害などの天災や改築のための取り壊しや火災のような人為的なものをいいます。

■建物の滅失と借家契約の終了

借地借家法には、借家の朽廃・滅失の場合についての規定はありません。しかし、この場合、借家契約は終了することになります。
 判例によれば、「賃貸借の目的たる建物が朽廃しその効力を失った場合は、目的物滅失の場合と同様に賃貸借の趣旨は達成されなくなるから、これによって賃貸借契約は当然に終了するのを相当とする」(最高裁昭和32年12月3日)としています。要するに、貸した目的物(建物)がなくなったのだから、契約は終わり、ということなのです。

■火災による借家の消滅

借家人の過失で借家が消滅しても重過失でないかぎり、不法行為による損害賠償責任を負うことはありません(失火ノ責任ニ関スル法律)。したがって、隣近所へ被害を与えたとしても賠償する必要はないのです。しかし、家主に対しては、契約が終了した場合に家屋を返還する義務がありますので、債務不履行として損害賠償責任があるとされています。
 なお、バブル全盛期には、借家権を消滅させるために、放火やトラックを建物に突っ込ませるという建造物損壊事件(刑法260条)がありました。こうして建物が消滅した場合、借家人は事件を起こした相手に対して不法行為に基づく損害賠償請求ができます。

民法415条(債務不履行による損害賠償)
 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責に帰すべき事由によって履行することができなくなったときも、同様とする。

2020-03-19 15:47 [Posted by]:BMB