部屋を借りるのに必要な費用は

正式に部屋を借りる際に、申込の段階であっても、申込金や手付金、内金などとして契約金総額の10%程度の費用を貸主に対して支払っておく場合があります。

ただし、正式に部屋を借りる契約を結ぶ際にかかる費用は、賃料と以下の(1)~(6)の費用を含めた合計となるため、賃料の約5~6か月分となります。

(1)前家賃

前家賃とは、翌月分の賃料を前の月の月末に支払うということであり、現在では「前家賃」の制度を利用するケースが増えています。
万一、月の途中で賃貸借の契約をする場合、その月の分の家賃は、1日当たりの賃料×残りの日数分に相当します(これを日割家賃といいます)。

(2)管理費とはどんなものか

管理費または共益費とは、建物の共用部分を維持および管理するために必要な費用のことで、建物などの賃貸借において、一般的に家賃とは別に支払う金銭になります。

管理費または公益費は、清掃や設備の点検、照明器具の故障などを直すための修繕費、共用部分における水道光熱費、管理組合で使う備品費、建物にかける損害保険など、日常的にかかる費用の支払に使われるものです。
また、たいていのマンションでは管理会社に業務委託をしているため、管理会社の経費や利益を見込んだ管理委託費も管理費に含まれています。

つまり、管理費又は公益費は居住者全員が負担するものです。それぞれの部屋の面積などによって、支出した総額を割り振った分を、各自で負担することになります。必ず居住者全員が同額になるとは限りません。
なお、賃料が高くなれば、管理費または共益費も高くなる傾向があり、一般的に賃料に対する管理費または共益費は、3~5%程度に設定されていることが多いようです。

しかし、管理費として徴収したからといって、必ずしも全額が管理の目的で使われているとは言えません。これは、管理費が高額な場合、大家さんが家賃を高く設定することで入居者募集に影響があると考え、希望家賃から家賃分を差し引いた分を管理費に組み込んでいることが多いからです。部屋を借りる側にとっては、家賃だけでなく、家賃に管理費又は公益費を合計した金額で契約を考えるべきです。

また、景気の低迷や住民の高齢化に伴い、管理費の値下げを希望する住民も増えています。ですが、管理費はエレベーターなどの保守点検や損害保険の費用など、安全に関わることに使われることが多いため、削減することは難しいと考えられます。

ただし、管理費の中でも占める額が高い清掃などの管理委託費に関しては、

  1. ①管理会社を安いところに変更する
  2. ②管理会社との契約を見直す
  3. ③管理会社には委託せず、全部または一部を自主管理に変更する

など、選択肢も多く、見直すことも可能であるため、選択次第では管理費の値下げも考えられます。

個人でどうこうすることはできない上に、全面的な自主管理に切り替えた場合、委託していた部分を住民自身が負担することになるので、理事会で検討し、総会でよく話し合う必要があります。

また、家賃の値上げが通告される際には、管理費も同じように値上げする旨を伝えられることが一般的ですが、管理費の値上げについてはなぜそのような値上げが生じるのか、根拠を聞いてみることもよいと思われます。そして、値上げをする特別な理由がない場合には、管理費のみ据え置きしてもらえるように交渉してみるべきです。

(3)礼金

礼金とは、入居する際に大家さんに対して入居者が支払う金銭のことで、部屋を貸してもらうことへの謝礼的意味を持っているものです。

また、賃料以外の賃貸借契約における金銭の支払の授受に関しては、貸主および借主双方の合意によって行われており、礼金も例外ではなく、法律上で定められているものではないため、法律上の根拠に基づき請求することができるものではなく、地域ごとの需給関係によるものであることが多いです。礼金のだいたいの相場は、家賃の1~2か月分となっています。

ただし、以下に述べる敷金や保証金とは異なり、借主が契約解除により部屋を出る際に戻ってくるものではありません。

(4)敷金・保証金

敷金とは、不動産の賃貸借契約において、大家さんが契約時にあらかじめ家賃数カ月分(2~3か月分が相場であるが、場所によって異なることもあります。)を賃借人から預かっておくもので、賃貸借契約中に、家賃の滞納や備品の破損など、賃借人の債務不履行が生じた際の担保として、賃貸人に交付される金銭のことをいいます。(同じような趣旨の金銭で、保証金と言われるものもありますが、保証金についての規定は民法の中では、定められていません。ちなみに、敷金については、民法619条2項などに規定が定められています。)

そして、賃貸借契約が終了した後に、賃貸人は、家賃の滞納や備品の破損といった賃貸借に対する債務を敷金から差し引き、敷金から債務にかかった費用を引いた残りの残額が賃借人に返還されることになります。
ただし、礼金とは異なるので、家賃の滞納や部屋の破損などに何も問題がない状態で契約が終了すれば、退去の際に全額返還されることも考えられます。

また、物件によっては敷金ではなく、保証金という名目で大家さんにお金を預けることがあります。保証金の場合、敷金とは異なり、契約が終了した際に保証金のうちの何%かを償却費として大家さんが自動的に取得し、保証金から償却費を差し引いた残額を借主へ返還される場合が多いです。

賃貸借契約中に敷金返還請求権を他の第三者に差し押さえられたとしても、賃貸借契約が終了するまでは、賃貸人が敷金を預かっておくことも可能です。また、契約が終了したとしても賃借人の債務分を回収後の残額のみが差押えの対象になるに過ぎません。敷金に関しては、賃貸人が優先して返済してもらうことができます。さらに、敷金は賃貸借契約時に前もって預かることができる担保なので、連帯保証と比べると、確実性のある回収方法であるといえます。

(5)不動産会社の仲介手数料

仲介手数料とは、部屋を仲介してくれた不動産会社に対して支払う謝礼金のことで、家賃1か月分程度が必要とされています。

(6)火災保険料

万が一の災害の中でも、火災は特に多いといえます。火災に対する対策として、耐火や準耐火などの不燃性の構造にすることもできますが、万全を期すためには、火災保険に加入することが安心であると考えられます。

たいていの賃貸借契約では、もしものときに備え、火災保険に加入することが義務付けられていることが多く、費用の目安としては、1~2万円です。賃貸借契約の上で保険加入が義務になっているにもかかわらず保険料の支払いを怠ると、契約違反となり、場合によっては契約を解除され、退室をしなければいけなくなることもあります。

ただし、契約上で火災保険への加入が義務付けられていなかったときは、法律で定められているわけではないということなので、加入および支払は賃借人自身の自由ということになります。

ですが、自身の不注意で火災を起こしてしまった場合、大家さんに対して莫大な損害を賠償することになります。
このようなことを考えれば、火災保険に加入しておいたほうが安心であるといえます。

(7)保証料

保証人を保証会社に頼むこともありますが、その場合、それに伴う保証料(賃借2年契約あたり、家賃の30%~50%程度を一括払い)が必要となります。

現在はUR賃貸住宅(独立行政法人UR再生機構)のように、礼金、手数料、更新料、保証人を不要とする賃貸住宅もあります。

手付金、申込金、内金、預り金とは

(1)手付金

手付金とは、正式に契約を結ぶ前に部屋をお手付きするという目的で、契約金総額の約10%にあたる金銭を入れておくものです。相手方が契約の実行(貸主が借主に鍵を渡すなど)をする前であれば、契約のキャンセル(解約)が可能であり、契約のキャンセル(解約)を借主が申し出た場合は、手付金として支払った金額を放棄(返還なし)することで解約が成立し、また、貸主が解約を申し出た場合は借主からの手付金の倍額を支払うことでキャンセルを成立させることが可能となります。相手方が契約の実行に入ってしまった場合、キャンセルが出来ません。また、手付金が契約金総額の10%を大きく下回るわずかな額である場合もキャンセルが出来ません。

(2)申込金

申込金とは、1つの賃貸に対し、複数の借主の候補者が存在する場合、契約前に入れることで、契約を結ぶ意思があることを示すことが出来るものです。金額としては手付金よりは少ないことが通常です。

また、申込金は預り金としての扱いなので、契約が成立・不成立に関わらず、返還を請求することが可能です。

なお、申込金の場合は、後日貸主が承諾をする事によって契約が成立したと言えます。

(3)内金

内金とは、契約金総額のうちの一部を入れておくことで、前払いのことです。契約金総額の10%前後であった場合、手付金として扱われる場合もあるので、前もって大家さんや不動産会社に内金なのか手付金なのかを確認しておく必要があります。

(4)預り金

預り金とは、借主が貸主に対して契約が終了してから明け渡すまでの間、預けておく金銭のことを言います。預り金は敷金や保証金などのように、借主が部屋を破損させた場合、その賠償分を預り金から差し引かれるので、その分を補充して差し入れる必要があります。

ただし、滞納家賃などがある場合、借主の方から滞納分に預り金を当てると指定することは出来ません。

礼金・敷金・仲介手数料の計算方法は

礼金や敷金では、金額をいくらになるかについては、民法やその他の法律に規定がないため、各地方における慣行によって定められています。貸す側が地方の慣行を提示し、借りる側がその敷金、礼金に対して了承をすることによって合意が得られたことになり、契約が成立します。

また、UR賃貸住宅のように礼金が不要のところもあります。

次に仲介手数料では、宅地建物取引業法の46条及び宅地建物取引業法46条に基づく国土交通省告示で仲介手数料の金額は「賃料を元にする」とされています。よって、賃料に管理費を上乗せしたものから仲介手数料を算出して請求された場合、明らかな違反と言えます。

礼金、仲介手数料には消費税がかかります。

申込書を提出直後の契約金

本来、契約金とは、契約日に支払うものであり、後に契約金を払ったにもかかわらず、入居することができないなどのトラブルを防ぐためにも、契約金の支払と引き換えに部屋の鍵をもらうなどの部屋の引渡しがされることが一般的です。

また、法律の上でも、契約による当事者間において、相手が契約上の義務を果たすまでは、自分自身も契約に対する義務を果たさなくてもよいとする権利が認められています。これは「同時履行の抗弁権」といわれるものです(民法533条)。

つまり、大家さんが契約における賃借物である部屋の引渡し(賃借人側が鍵を受け取る、または、財物を部屋に運び込むなど)がまだされていない時点では、賃借人が先に契約金を支払う必要はないということになります。
よって、賃貸人から部屋の引渡しなどがされていないにも関わらず、契約金を請求してきた場合、まだ契約が成立したとはいえず、賃借人は賃貸人の要望を断ることも可能です。

ただし、大家さんが急にお金が必要になり、すぐに契約金を支払える別の借主と契約をするというような事情があるかもしれません。これに対しては、仮契約などで契約金の半分でも支払うことなどで解決することも、あるいは可能です。その場合は相手の意向をのむことが得策になることもあります。そのような場合は、不動産会社に対して前金が必要な理由を確認し、相談してみることも必要です。

入居前でも家賃を払わなければならないか

家賃は入居しているかどうかが基準となるわけではなく、契約書に記載されている契約開始日(契約した日と同一日とは限らない。)から発生します。

また、月の途中が契約開始日であった場合には、日割家賃が発生します。入居していないにもかかわらず、家賃を支払うことに対して不満に感じることもあるかもしれませんが、大家さんは契約開始日から借主のために部屋を空けておかなければならず、借主の都合で契約開始日より入居が遅れたとしても家賃を支払わない理由にはならないのです。よって、契約開始日は不動産会社と相談し、決める必要があります。

ただし、契約を結んだにもかかわらず、契約開始日を遅らせるのでは、貸主側は契約してくれないこともあります。なので、どうしても部屋にこだわるのであれば、契約開始日からの日割り家賃を払い、確保しておくか、あるいは、手付金を支払い、確保しておくかしなければならないのです。

入居後に部屋を変更すると礼金・敷金等はまた払うのか

借りたい物件の希望階数部分に空室がなく、とりあえず別の階にある空室の部屋を借り、希望階数に空きが出来た際に部屋を変更することで、また別に敷金・礼金等が発生するかが問題になります。基本的に、敷金・礼金は契約ごと、つまり、1つ1つの物件ごとに発生します。

同じ建物であるとはいえ、1つの部屋を契約・入居をした後、他の階の部屋に入居ということで、部屋自体は別物であるので、敷金・礼金さらに不動産会社への手数料や前家賃を2回支払う必要があります。

そもそも礼金とは、入居する際に大家さんに対して入居者が支払う金銭のことで、部屋を貸してもらうことに対する謝礼的意味を持っているものであると考えれば、1部屋ごとに礼金が発生することは当然のことであると考えられます。

また、敷金については、不動産の賃貸借契約において、大家さんが契約時にあらかじめ家賃数カ月分(2~3か月分が相場であるが、場所によって異なることもあります。)を賃借人から預かっておくもので、賃貸借契約中に、家賃の滞納や備品の破損など、賃借人の債務不履行が生じた際の担保として、賃貸人に交付される金銭のことなので、最初に入居した部屋の契約時に敷金として支払ったものが返還された後に、そのまま新しい物件の敷金にあてれば、二重に支払うということにはならないといえます。

ただし、最初に入居した部屋において、家賃の滞納や部屋及び備品などの破損がなければ、敷金は返ってくるので、返ってきた敷金をそのまま新しい物件に当てることも可能となり、敷金に関しては実質1回と言えます。

なお、この2部屋の大家さんが同じであった場合、融通をきかせてもらえる場合や、契約書の中で希望階数に空きが出来たのなら転居してもよいことや礼金や敷金は最初の1回分を充当するなどのような条項を書き加えて(口頭での約束はもめる原因ですのでお勧めしません。)もらえることも考えられます。

大家さんが別である場合は、融通をきかせることは出来ないので、諸費用が二重にかかります。

2年間住んだ借家は丁寧に使い、畳の色あせなどを除けば破損や汚れもありません。

2年間住んだ借家は丁寧に使い、畳の色あせなどを除けば破損や汚れもありません。しかし家主は「畳や壁を張り替えなければ次の人に貸せない」と言って敷金を返してくれません。契約書には「借家人は原状回復のうえ立ち退く」と書かれていますが、自然損耗分まで払わされるのは納得できません。

年月の経過による畳の色あせ、壁・天井の汚れといった自然損耗分の修繕義務は、家主側が負います。その費用まで、借家人の敷金を当てることは通常許されません。家主が敷金で自然損耗分まで修繕した場合、借家人はその分の敷金額を請求できます。
敷金は、借家人の家賃滞納、借家人の故意・過失で破損した壁や畳、床、襖などの修繕費、原状回復費用などの支払いを担保するため、借家人が契約時に家主に預けておく金銭です。賃貸借契約が終了し、借家人が借家から立ち退く際、家主はこれらの損害を差し引き、借家人に差額を返還しなければなりません。

退去時に自分でルームクリーニングをすれば敷金は全額戻ってきますか。

退去時に自分でルームクリーニングをすれば敷金は全額戻ってきますか。

敷金とは、不動産の賃貸借契約において、賃借人が家賃の滞納や備品の破損などの債務不履行が生じた際の担保として、賃貸人に対して交付される金銭のことをいいます。(同じような趣旨の金銭で、保証金と言われるものもありますが、保証金についての規定は民法の中では、定められていません。ちなみに、敷金については、民法619条2項などに規定が定められています。)
そして、賃貸借契約が終了した後に、賃貸人は、家賃の滞納や備品の破損など、賃貸借に対する債務を敷金から差し引き、敷金から債務にかかった費用を差し引いた残りの残額を賃借人に返還するということになります。
賃貸借契約中に敷金返還請求権を他の第三者に差し押さえられたとても、賃貸借契約が終了するまでは、賃貸人が敷金を預かっておくことも可能ですし、また、契約が終了したとしても賃借人の債務分を回収後の残額が差押えの対象になるに過ぎず、敷金に関しては、賃貸人が優先して返済してもらうことができます。
さらに、敷金は賃貸借契約時に前もって預かることができる担保なので、連帯保証と比べると、確実性のある回収方法であるといえます。
このように敷金の目的を考えると、敷金が部屋の掃除をするためだけに使用されるものではないため、部屋を掃除したからといって敷金が全額返済されるという考え方は成立しないと考えられます。
さらに、他にも家賃の滞納や大家さんに立て替えてもらったガス・水道の未払いなどを清算するためにも使われるため、このようなことがないかによっても返還額は変わってきます。
以上のことより、自分でルームクリーニングをしたからといって必ず敷金が全額返還されるとは限らないといえます。
また、ルームクリーニングは「借主が負担をし、退室時にルームクリーニングをする」などの特約がない場合は、毎日掃除をしてさえいれば、さほど汚くなることはないと考えられるので、特にする必要はないと思われます。
もしも、汚くなってしまいルームクリーニングが必要なときは、借主が業者に掃除を頼むのではなく、大家さんに任せておく方が安心です。これは、借主が勝手に業者に頼み、部屋を元通りにしたつもりであっても、大家さんが部屋の状態に納得するとは限らず、さらに、借主の不注意による破損と日常生活による損耗の区別がつかないように故意的に隠したと思われることもあります。このように当事者双方の意見が食い違えば、トラブルに発展することもあります。
また、借主が頼んだ業者の掃除の中に破損の修繕が含まれていた場合、業者のやり方次第では、そこからトラブルに発展することも考えられます。
ただし、大家さんと借主の相談のもと、双方の合意があった上で借主の頼んだ業者に掃除を依頼するのであるなら問題はないと思われます。なので、どの場合であっても、まずは大家さんか不動産会社に相談することが必要です。

突然、火災保険料の振込みを要求された

突然、火災保険料の振込みを要求された

保険加入に関しては、更新時(更新がまだのときは契約時)の契約書を確認する必要があります。
まず、契約書の中に「火災保険への加入が義務付けられていること」や「加入手続きが遅れていること」などの記載があった場合、借主は保険料を支払う必要があります。
もし、怠った場合、契約違反となり、場合によっては、契約を解除され、退出を余儀なくされることもあります。
災害の中でも火災は特に多いといえます。対策として、耐火や準耐火などの不燃性の構造にするという方法もありますが、万全を期すということでは、火災保険に加入することが考えられます。
住まいを対象にした火災保険において、万が一のときに支払われる保険金は、時価の80%相当額の契約金額(保険金額)であれば、実際の損害額が契約金額を限度として支払われるようになっています。
時価の80%相当額より少ないときには、契約金額を限度とした火災保険支払の計算法に基づき算出されるため、損害が全額補鎮されないことになります。
<火災保険支払の計算法>
            契約金額
支払保険金額=損害額×――――――――
           時価80%相当額
ex、時価3千万円に契約金額1千万円で半焼した場合
       1000万円
1500万円=――――――――― =625万円
      3000万円×80%
となります。
しかし、契約書に火災保険についての条項がない場合、保険料を払うかどうかは自由であり、支払わなかったからといって、契約を解除されたり、退出を要求されたりなど法律的に不利益を受けることはないです。
ただし、借主の不始末(火事など)で、建物に大きな損害を与えた場合、保険に加入していなかったときは、莫大な賠償を自己負担しなければならないので、もしもの時に賠償金をある程度は負担をしてくれるという意味でも保険に入る意味はあります。

不当な管理費・共益費の値上げを拒否したい

不当な管理費・共益費の値上げを拒否したい

管理費または共益費は、建物の共有部分の維持および管理、修繕に使われる費用で、賃借人は居住している以上、自身も使用しているといえるので、本来であれば値上げ分の支払い拒否などは認められることではないのです。
しかし、管理費や共益費として請求されている金額のうちの多くは、家賃の一部となっていることがあります。これは、大家さん側は家賃を上げたいが、高額に上げれば入居者からの反発を受けるため、値上げの一部を管理費に組み込むことで値上げ額を合わせているのです。
また、初めから管理費に賃料を組み込んでいることもあり、この場合は家賃と同じく値上げを拒否することも可能です。
もしも、共益費が高額で、賃料が含まれていると考えられる場合は、共益費の内訳を大家さんに直接聞き、本来の共益費の限度を超えているのであれば、その点を指摘し、値上げ額をおさえる交渉をすることも考えられます。

2020-03-01 16:17 [Posted by]:BMB